骏耀房产网

永川二手房10月14日成交：9单2笔破6700元/㎡

Thu, 15 Oct 2026 12:10:55 +0800

10 月 14 日，永川录得成交 9 单。真正让人停下手指的不是 9 这个数字，而是其中两笔：金科天悦府 7,207.97 元/㎡、碧桂园翡翠郡 6,706.59 元/㎡——这是 10 月开月以来，第一次出现同一个交易日里有两笔二手房源同时站上 6,700 元/㎡。

再看第三组数字：当日 7 笔二手房里，让价幅度最大的一笔让了 33.09%，最小的一笔只让了 2.44%。同一天、同一批门店、同一套议价规则，两端相差超过 13 倍。

先把边界划清楚：本文只描述 2026 年 10 月 14 日当天录入的成交记录，不推断整体市场走势，不做涨跌预测，不构成任何决策建议。9 单样本能回答的是「这一天成交了什么」，不是「市场变成了什么样」。

图 1｜永川二手房10月14日成交：9单2笔破6700元/㎡（数据来源：骏耀房产网真实成交记录）

一、当日总览与累计坐标：9 单、7 售 2 租、兴龙湖独占 4 单

先把盘子摆清楚。

全天录入成交 9 单：二手房 7 笔、租单 2 笔，一手房与新房均为 0 笔；
按区域：新区 8 单、老区 1 单——老区当日仅 1 笔，为 10 月各交易日中新区占比偏高的一天（88.9%）；
按板块共涉 5 个：兴龙湖片区 4 单（含 1 笔租单）、万达商圈 2 单（含 1 笔租单），123 转盘、凤凰湖片区、蚂蝗桥片区各 1 单；
按物业类型：高层 8 笔、步行房 1 笔（盛世棠城）；按装修口径（7 笔售单内）：装修 3 笔、全新精装 2 笔、全新装修 1 笔、清水房 1 笔；
按户型（7 笔售单内）：二室二厅一卫 3 单、三室二厅二卫 3 单、四室二厅二卫 1 单；
7 笔售单成交面积合计 701.39㎡、成交总价合计 311.08 万，套均面积 100.20㎡、套均总价 44.44 万；
单价区间 2,456.83 ～ 7,207.97 元/㎡，算术均值 4,443.81 元/㎡，按「总价 ÷ 面积」计算的加权值 4,435.19 元/㎡，最高与最低相差 2.93 倍。

累计口径上，当日为本月第 80—88 单（10 月 1 日起累计 88 单）；按本台账自 2026 年 8 月 1 日起的连续记录，为第 460—468 单，截至当日累计 468 单（二手房 333 / 租单 126 / 一手房 6 / 新房 3）。

兴龙湖片区单日占 4 单（44.4%），是 10 月第 2 高的单日板块集中度，仅次于 10 月 10 日城南片区的 5/6（83.3%）。这意味着当日数据对单一板块的依赖度偏高，读的时候要打个折。

二、当日最贵的一笔：金科天悦府 117.37㎡、84.60 万、7,207.97 元/㎡

这一笔是当日当之无愧的头名，把四组坐标都推到了台账前列：

同小区第 1 高：金科天悦府在本台账中共有 4 笔售单，此前最高为 2026 年 9 月 7 日的 98.41㎡、70.80 万、7,194.39 元/㎡（翻新装修、按揭、140 天），本笔以 7,207.97 元/㎡居首，比前一笔高 0.19%；
兴龙湖片区第 9 高：该板块台账售单 87 笔、均价 5,148.04 元/㎡，本笔比板块均值高 40.01%；
全库高层第 2 高：全库高层物业售单 200 笔，本笔仅次于 10 月 7 日香缇时光五期的 7,287.61 元/㎡，相差 1.09%；
全库售单第 16 高：在 336 笔售单中排进前 4.8%；总价 84.60 万同样排全库第 15 高（前 4.5%）。

同面积口径上还有一条线索值得记下来：同样是 117.37㎡，2026 年 8 月 4 日成交的一笔是 65.00 万、5,538.04 元/㎡，装修口径为清水房，本笔为全新精装。两笔装修状态不同，价格不可直接对应，此处仅作事实陈述，不构成价格变动判断。

本笔为按揭付款，成交周期 88 天，属业主委托独家代售；挂牌价 92.80 万（挂牌日 2026 年 7 月 16 日），成交 84.60 万，让价 8.84%。

三、同一天第二笔 6,700+：碧桂园翡翠郡与 9 月同面积户型只差 40 元/㎡

碧桂园翡翠郡这笔 100.20㎡、67.20 万、6,706.59 元/㎡，按揭付款、业主独家代售、挂牌价 72.80 万（挂牌日 2026 年 8 月 19 日），让价 7.69%。

把它放进小区台账里看，位置很清楚：该小区 7 笔售单单价依次为 6,874.55（10 月 6 日）、6,768.59（8 月 18 日）、6,706.59（本笔）、6,666.67（9 月 19 日）、6,157.64（8 月 3 日）、6,137.27（9 月 4 日）、4,966.07（8 月 24 日），本笔排第 3 高。

最有对照价值的是同面积两笔：

2026 年 9 月 19 日：同为 100.20㎡，成交 66.80 万、6,666.67 元/㎡，精装修、按揭、周期 191 天。本笔与之相比单价高 0.60%（每平米多 40.28 元），总价多 0.40 万；
2026 年 8 月 24 日：同为 100.20㎡，成交 49.76 万、4,966.07 元/㎡，装修口径记为「装修」、全款、周期 3 年 1 个月。本笔与之相比单价高 35.05%。

需要如实说明的两点：一是本笔成交周期字段在源文件中为空，仅能读到挂牌日期 2026 年 8 月 19 日，本文不对其做折算或补全；二是上述两笔与本笔的装修口径并不完全一致（精装 / 装修 / 全新精装），单价差异中包含了房屋状态的成分，不能简单读作同户型价格变动。

四、10 月首次：单日两笔同时站上 6,700 元/㎡

把时间轴拉长一点看，这个「第一次」才有意义。

全库 336 笔售单中，单价 ≥6,700 元/㎡的共 28 笔，占 8.19%。落到 10 月：10 月 2 日香缇时光四期 9,467.57、10 月 3 日万达华府 11,797.05、10 月 4 日香缇时光三期 9,352.97、10 月 6 日碧桂园翡翠郡 6,874.55、10 月 7 日香缇时光五期 7,287.61——此前每个交易日都只有 1 笔。10 月 14 日是 10 月第一个出现 2 笔的交易日。

但这里必须停一句：2 笔不等于「高价房源变多」。当日 7 笔售单里，另外 5 笔的单价分别是 4,415.95、3,934.10、3,660.23、2,724.99、2,456.83，全部低于 4,500 元/㎡。高价房源与中低价房源在同一天并存，是样本结构，不是方向。

五、议价的两端：新鸥鹏巴川府让 33.09%，荷塘月色只让 2.44%

当日 7 笔售单全部带有挂牌价，让价幅度从 2.44% 到 33.09%，均值 14.21%，两端相差 13.56 倍。

让价最大：新鸥鹏巴川府，凤凰湖片区、高层、清水房、100.54㎡，成交 36.80 万、3,660.23 元/㎡，全款。挂牌价 55.00 万，让价 33.09%；
让价最小：荷塘月色，兴龙湖片区、高层、81.34㎡，成交 32.00 万、3,934.10 元/㎡，全款、周期 137 天、独家代售。挂牌价 32.80 万，只让了 2.44%。

新鸥鹏巴川府这笔还有两点要如实标注：一是它的挂牌日期与成交日同为 2026 年 10 月 14 日、成交周期字段记为「当日」，与 33.09% 的让价幅度在逻辑上无法直接对应，本条按待核实样本原样保留；二是它在本小区 3 笔售单中单价最低——另两笔为 8 月 30 日 100.54㎡清水 40.40 万（4,018.33 元/㎡，低 8.91%）与 8 月 29 日 100.55㎡清水 38.00 万（3,779.21 元/㎡，低 3.15%），三笔同为清水房、面积近乎相同，可比性相对较好。

荷塘月色这笔则是另一番景象：3,934.10 元/㎡是该小区 3 笔售单中的最高（另两笔 3,793.68、2,820.31），但在兴龙湖片区 87 笔中只排第 67 高，比板块均值低 23.58%。同一笔房源，换个参照系结论就不同——这也是我们坚持逐笔标注坐标的原因。

六、老区唯一一笔：茶叶大厦（熙园）146.53㎡、36 万、2,456.83 元/㎡

当日老区只录得 1 笔，来自蚂蝗桥片区，且是该小区在本台账中的首次出现。

这笔的基本面：高层、装修、三室二厅二卫，面积 146.53㎡（当日最大），成交 36.00 万，单价 2,456.83 元/㎡（当日最低），按揭付款、周期 145 天、非独家，挂牌价 40.00 万（挂牌日 2026 年 5 月 19 日），让价 10.00%。

放到板块里看，它并不低：蚂蝗桥片区台账售单 18 笔、均价 1,725.37 元/㎡，本笔排第 4 高，比板块均值高 42.39%。但这里有一个必须说明的口径差异——该板块历史 17 笔中有 13 笔是步行房，而本笔是高层，物业类型不同，两组数字不能直接类比。

再放到同面积段看：全库 ≥140㎡的售单共 23 笔、均价 4,870.38 元/㎡，本笔低于该均值 49.6%。大户型在不同板块、不同物业类型之间的价差，本身就是永川二手房最显著的结构性特征之一。

七、两笔租单：凰城华府首次出租，昌龙阳光尚城 20.20 元/㎡·月

当日 2 笔租单，各自都有一条可对照的坐标。

凰城华府 · 万达商圈：高层、71.93㎡、1,300 元/月，折合 18.07 元/㎡·月。这是该小区在本台账中的首笔租单——此前 6 笔全部为售单（3,615.63 / 5,334.77 / 5,811.15 / 6,846.78 / 3,840.32 / 4,304.93 元/㎡）。在万达商圈 20 笔租单中排第 9 高（板块均值 21.66）；在全库 125 笔租单中排第 41 高，高于全库中位 15.93 约 13.43%；
昌龙阳光尚城 · 兴龙湖片区：高层、108.90㎡、2,200 元/月，折合 20.20 元/㎡·月。该小区租单 3 笔中排第 2 高（另两笔 23.97、13.87），在兴龙湖片区 36 笔租单中排第 12 高（板块均值 18.64），在全库 125 笔中排第 33 高。

八、付款、周期与独家：全款 4 笔、独家 5 笔、周期中位 137 天

交易条件这一层，当日的结构是这样的：

付款方式：7 笔售单中全款 4 笔（57.1%）、按揭 3 笔（42.9%）。作为对照，10 月 13 日为 8 笔全款 100%（零按揭），10 月 9 日为 4 笔全按揭，逐日之间摆动很大；
独家代售：5 / 7 = 71.4%，为 10 月第 4 高（10 月 3 日、6 日、9 日均为 100%，13 日仅 12.5%）；
成交周期：6 笔有周期记录，分别为 0（当日）、88、96、137、145、178 天，中位 137 天、均值 107.3 天，中位数是全库售单中位（82 天）的 1.67 倍；碧桂园翡翠郡一笔周期字段为空，未计入；
新区 / 老区：新区 6 笔售单均价 4,774.97 元/㎡，老区 1 笔为 2,456.83 元/㎡。

图 2｜10 月 14 日 · 永川二手房 7 单明细

九、怎么读这一天的数字（防误读）

单日样本最容易被误读的地方，就是拿一天的均价去说「涨跌」。我们把两种口径都算出来，结论由读者自己判断：

当日 7 笔售单算术均价 4,443.81 元/㎡，比 10 月 1—13 日 63 笔售单的均价 3,957.81 元/㎡ 高 12.28%；
剔除金科天悦府后，其余 6 笔均价为 3,983.11 元/㎡，只比 10 月前 13 天高 0.64%；
再剔除碧桂园翡翠郡后，其余 5 笔均价为 3,438.42 元/㎡，反而比 10 月前 13 天低 13.12%；
加权口径（总价 ÷ 面积）：当日 4,435.19 元/㎡，10 月 1—13 日为 4,069.50 元/㎡，高 8.99%。

也就是说，当日均价的方向，几乎完全由两笔 6,700 元/㎡以上的房源决定。抽掉它们，剩下 5 笔的画像与 10 月整体水平相比是偏低的。把这一天读成「价格上行」，是对样本的误用。

另外两条局限也要说明：一是当日 9 单中 4 单来自兴龙湖片区（44.4%），板块集中度偏高；二是单价极差 2.93 倍，在 10 月 14 个交易日中排第 11 位（偏小），说明当日价格分布其实相对集中——真正把它拉开的就是那一头一尾。

十、数据口径与合规声明

本文所有数据来自骏耀房产网成交台账，逐笔对应 2026 年 10 月 14 日录入的原始记录，未做任何平滑、插补或估算。

数据范围：仅限 2026 年 10 月 14 日当日录入的 9 条成交记录（二手房 7 笔、租单 2 笔），不含撤销、变更或跨日补录；
样本局限：单日样本量小、板块集中度高，不能代表永川二手房整体市场水平，也不构成任何趋势性结论；
口径说明：文中「均价」未特别注明时均为算术平均；「加权」指总价合计 ÷ 面积合计；成交周期按原始字段读取，「X 年 X 个月」「X 个月」按 1 年=365 天、1 个月=30.44 天折算；让价 =（挂牌价 − 成交价）÷ 挂牌价；
异常标注：新鸥鹏巴川府挂牌日期与成交日同为 2026 年 10 月 14 日、周期记「当日」，已按待核实样本原样保留；碧桂园翡翠郡成交周期字段为空，未做折算；
免责：本文仅作市场信息记录与数据披露之用，不构成任何房产购买、出售、租赁、投资或融资的决策建议；
版权：本文为骏耀房产网原创，数据来源为骏耀房产网成交台账，未经授权请勿转载。

永川二手房土地年限怎么查｜4 类年限口径 3 条法律底线 5 步查清

Thu, 15 Oct 2026 11:52:45 +0800

📌 数据使用说明

本文涉及的年限规则、续期依据与办理入口，来自《中华人民共和国民法典》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《不动产登记暂行条例》及其实施细则、原国土资源部公布的不动产权证书填写规范、《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函〔2016〕1712 号）、重庆市规划和自然资源局公开办事入口，以及人民法院与主流媒体公开报道的案例；文中涉及的市场现象为公开平台观察。永川区具体受理口径，以区不动产登记事务中心当期核定为准。

一、反常识开场：权证上"使用期限"是空的，不一定是漏印

在永川看二手房，翻开不动产权证书，多数人会认真看"用途"和"面积"，却很少逐字看"使用期限"。这一栏有两种结果：写着"国有建设用地使用权 ×××× 年 ×× 月 ×× 日起 ×××× 年 ×× 月 ×× 日止"，或者——干脆空着。遇到空白，多数人的直觉是"登记漏印了"。

不一定。原国土资源部公布的不动产权证书填写规范明确：土地上有房屋、构筑物的，由于房屋所有权无使用期限，只填写土地出让合同中记载的土地使用权起止日期；土地所有权以及划拨土地使用权、宅基地使用权等未明确权利期限的不填写。也就是说，空白很可能是土地性质在说话——《城市房地产管理法》第二十三条规定，以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。空白不是漏印，是一个需要追问的信号。

另一个更普遍的误解在数字上。不少人以为"70 年"从自己拿到证那天开始算，不是。《城市房地产管理法》第四十三条写得很直接：以出让方式取得土地使用权的，转让后其使用年限为原出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。从开发商拿地那天起，时间就在走；中间无论转手几次，过户都不会让年限重新起算。

骏耀提示：把这两点放在一起，看房时的动作顺序就变了——先问土地是出让还是划拨，再问出让起始日，然后才谈户型和价格。在兴龙湖、凤凰湖、神女湖一带看次新房，与在万达商圈、蚂蝗桥、大南门、胜利路、渝西广场沿线看老小区，这道题的答案往往差着十几年。

二、4 类年限口径：同一个"70 年"，含义并不相同

居住用地 70 年：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条按用途确定出让最高年限，居住用地七十年。永川绝大多数商品住宅属于这一类，也是续期规则友好的一类。
综合、工业、教科文卫体、仓储等用地 50 年：同一条例第十二条。永川部分早期综合楼、临街商住混合楼宇落在这一档，权证"用途"栏往往不写"住宅"，但口头常被称作"住宅"。
商业、旅游、娱乐用地 40 年：同上。万达商圈一带的小户型公寓、LOFT 多属此类，是年限纠纷集中的一类。
没有年限（空白）：划拨用地依法无使用期限限制，但转让时须报有批准权的人民政府审批，准予转让的由受让方办理出让手续并缴纳土地使用权出让金（《城市房地产管理法》第四十条）。这笔钱由谁出，须在合同中写死。

骏耀提示：这四类的差别不在"能住多久"，而在两件事——到期后能不能按住宅口径自动续期，以及银行给不给贷、贷多久。

三、3 条法律底线：年限到期之后，住宅与非住宅是两套规则

住宅到期自动续期，但"自动"不等于"免费"。《民法典》第三百五十九条：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。全国人大网公开文章的释义是："自动续期"指土地使用权到期后不必再到政府部门办理特别手续即可自动延长；续期如何缴费，民法典只作原则性规定，留待法律、行政法规衔接。温州曾出现 20 年年限住房到期无法过户，国土资源部商住建部后以国土资厅函〔2016〕1712 号提出"两不一正常"过渡办法：不需提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续。这是过渡性安排，不是终局规则。
非住宅不自动续期，还可能申请了也批不下来。《民法典》第三百五十九条第二款：非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。《城市房地产管理法》第二十二条进一步规定：年限届满需继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准；准予续期的，重新签订出让合同并支付出让金；未申请或者申请未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。这意味着 40 年、50 年的商业、综合用地房源，到期走的是"申请—批准—交钱"三段式，不是自动延长。
以为 70 年实为 40 年，可能构成重大误解，但时间只有 90 日。《民法典》第一百四十七条：基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十二条同时规定：重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权的，撤销权消灭；自民事法律行为发生之日起五年内没有行使的，撤销权消灭。这条 90 日，是这类纠纷里容易错过的一步。

四、5 步查清：从权证到银行贷款，一条线走完

抄下权证"使用期限"栏的起止日期，用终止年份减今年得出剩余年限。空白的不要默认为没事，直接进第 2 步。
线上自查：重庆市规划和自然资源局公开办事入口："渝快办"网上办事大厅【不动产登记】—【个人入口】—【不动产查询】，或"重庆市政府"APP【渝快办】—【不动产综合服务】—【我的不动产】，可查询本人名下不动产信息；权利人还可授权他人查询其不动产登记信息。
线下核实：永川区不动产登记事务中心（红河中路 660 号大数据产业园 D 区云谷大厦 2 楼）窗口查询，可一并核实查封、抵押等限制状况。《民法典》第二百一十八条、《不动产登记暂行条例》第二十七条为权利人、利害关系人的查询提供了依据。
要原始凭证：请卖方提供原始购房合同、土地出让合同或早期国有土地使用证，与权证、登记信息三方交叉验证起算日。对不上的，暂停签约。
先问银行再签字：贷款年限与土地剩余年限挂钩是通行做法。广州住房公积金管理中心公开服务指南写明"贷款期限不超过 30 年，且不超过抵押物规定的土地剩余使用年限"；中央国家机关住房资金管理中心公开答复则要求"二手房的贷款期限应低于房屋土地剩余使用年限 3 年（含）以上"。威海高区法院曾审理一起案件：购房者以 18 万元买入一套约 40.83 平方米的小公寓，办贷款时才发现土地使用权 2022 年 10 月 3 日终止、只剩 9 年，无法办理贷款，法院以重大误解判决撤销合同、返还 2 万元定金。各银行口径不一，永川区以受理银行当期政策为准。

五、2 条合同红线 + 1 个时间红线

红线一：不接受"权证上没写年限，那就算了"。空白要一路追到土地性质与出让起始日，并把结论写进合同附表。
红线二：不接受只有"买方已充分了解房屋现状、无任何异议"这类概括条款。徐州市泉山区人民法院曾审理一起案件：买方签约后得知房屋并非普通住宅而是 50 年产权的商住房，诉请撤销；法院认为，作为明确记载双方权利义务的合同书，有义务将房屋具体情况及对权利的不利影响明确告知，该合同对房屋具体产权信息未有涉及，卖方证据不足以证明签约时已明确告知，遂认定买方对土地使用权期限存在重大误解，判决撤销合同、返还定金 2 万元。另一类常见情形是以为 70 年、实际 40 年：有公开案例显示房屋土地年限为 1998 年 5 月 20 日至 2038 年 5 月 19 日，买方领证时才发现只剩 19 年，法院同样以重大误解支持撤销。把年限、起止日期、土地性质写进合同附表，比事后举证便宜得多。
时间红线：发现年限与认知不符，撤销权从"知道或者应当知道"之日起算，重大误解只有 90 日，行为发生之日起满 5 年亦消灭。先固定证据（登记查询结果、聊天记录、合同文本），再决定下一步，不要拖。

骏耀提示：作为永川房产市场观察者，我们看到的共性是——年限本身很少是坑，坑在"没人把它写下来"。权证上是空白、中介口头说是住宅、合同里一个字不提，这三件事同时发生时，买方的举证位置已经很被动。

六、免责声明

骏耀作为永川房产市场观察者，依据公开政策文件、公开办事指南与公开案例整理本文，不对单一小区、单一房源的土地使用年限或权属状态作自有结论发布，也不对单一小区房价涨跌幅度作自有结论发布。
本文所列年限分类、续期规则与办理入口均为公开发布口径，办理前以永川区不动产登记事务中心及受理银行当期核定为准。
文中案例均为公开报道的案例，个案结论不直接适用于其他交易。
本文不构成法律意见，也不构成投资建议；涉及具体权利义务安排的，请咨询专业法律人士。
本文内容未经授权请勿转载。

七、相关阅读

永川宇界维诗卡小区百科：11栋1900户、52笔住宅成交5089元/㎡与888号学区口径

Thu, 15 Oct 2026 10:30:44 +0800

永川昌州大道东段888号的宇界维诗卡，是本站「永川小区深度解读」系列里学区口径最特殊的一盘：2026 年教委小学招生原文把「888号（维诗卡）」写进「19. 多校划片」段——户籍与房屋产权都在辖区范围内的适龄学生就读文昌路红旗小学或者兴龙湖小学，「有户无房、有房无户」就读文昌路红旗小学，这是本系列归档的首个门牌级多校划片案例；初中则以「昌州大道东段单号1-801号、双号2-888号」归入文理附中，888 号恰为该段上界。房源库编号 657，2015 年建成，11 栋 1900 户，登记为商住一体、产权 50 年；区政府 646 条预售通告全量检索零命中。骏耀房产网统计 125 条台账（租单 72 笔，占 57.6%）：住宅 52 笔加权 5089 元/㎡，低于评估均价 5425 元/㎡约 6.2%，2026 年 13 笔成交全部低于评估线。本文按官方备案、真实成交、学区原文、配套距离、评估与按揭、必查声明六个模块逐项归档。

上图为本站依据公开地图坐标绘制的等比例区位示意图，仅用于说明相对位置与直线距离关系，非卫星影像、非实拍效果图；图中圆圈为 1-3 公里直线距离环，距离为球面直线距离，非步行或车行距离，不作为位置承诺。

一、官方档案与参数核验

1.1 房源库登记参数

宇界维诗卡位于重庆市永川区昌州大道东段888号，平台 125 条成交记录的板块字段全部标注「兴龙湖片区」，是本系列口径最整齐的一盘（与此前昌龙阳光尚城一致）。房源库编号 657，登记建成年代 2015 年，物业类型为商住一体（中型社区），建筑类型为高层住宅、洋房，建筑结构钢混，楼栋总数 11 栋，规划户数 1900 户，建筑面积 180,000㎡，占地面积 49,950㎡，容积率 3.20，绿化率 47.00%，产权年限登记为 50 年。物业由永泰物业管理有限公司提供服务，物业费 1.2 元/㎡·月；地下车位登记 555 个，地面车位与停车费字段均无登记。开发主体登记为重庆宇界实业有限公司——与项目推广名一致，本系列中多数项目存在推广名与证载主体分离，本盘不存在这一情形。市政配套三供齐全：供水侨立水务、供电重庆电力、供气重庆燃气。房源库当前显示二手在售 6 套、出租 5 套（数量口径，具体房源以实际挂牌为准）。

1.2 体量比值 3.60 与登记容积率 3.20 的偏差

按登记值计算的体量比值为 180,000 ÷ 49,950 ≈ 3.60，高于登记容积率 3.20，差值 0.40。这一方向与棠城壹号院（3.12 对 2.30）、昌龙阳光尚城（2.89 对 2.50）一致，与奥兰半岛（2.58 对 3.15）相反。可能的原因包括：占地面积含代征绿地或道路、建筑面积口径含不计容部分、分期指标调整等。计容面积与容积率以永川住建官方备案为准，本站不做单一口径推定。

1.3 官方预售通告：646 条全量检索零命中（如实归档）

本站对永川区人民政府「商品房预售通告」栏目 646 条公示做全量检索，并保留空白字符做二次复核，标题与正文均未出现「宇界维诗卡」「维诗卡」「宇界」「昌州大道东段888」「昌州大道东段」任一关键词。原因与本系列此前多例相同：该栏目收录起点为 2016 年，而本盘登记建成年代为 2015 年，预售许可发生在栏目收录范围之前。这是继豪禧银山源、奥兰半岛等之后，本系列第六次「官方零命中」归档。因此本文涉及楼栋、户数、产权、面积的表述均以房源库登记值与下文图库图纸佐证为准，不做超出现有证据的推断。

1.4 图库楼层平面图佐证：高层 3-9 层标准层与洋房跃层

官方公示缺位的情况下，站内图库的 14 张原始图纸成为第二证据源。经逐张识读，其中 7 张为高层标准层平面图，图题明确标注楼层：

图纸	识读楼层	主要标注
三层平面图	3 层	阳台、主卧、主卫、客厅、餐厅
四层平面图	4 层	主卧室、卧室、阳台、客厅、餐厅、厨房
五层平面图	5 层	主卧、阳台、客厅、餐厅
六层平面图	6 层	主卧室、卧室、客厅、厨房、院馆
七层平面图	7 层	主卧室、阳台、客厅、卧室、厨房
八层平面图	8 层	主卧室、卧室、露台、客厅、餐厅、厨房
九层平面图	9 层	主卧室、卧室、阳台、客厅、餐厅、厨房

另有 2 张洋房图纸：一张为「负一层平面图」（含地下空间标注），一张同时含「负一层平面图」与「二层平面图」，即洋房为跃层产品；其余 5 张为实景照片或未能识读出楼层标注的图纸。

这组图纸给出两条可核事实：其一，高层部分至少到 9 层，与登记「高层住宅」一致；其二，洋房为负一层加二层的跃层形态，与登记「洋房」一致。以下选取三张：

二、52 笔住宅真实成交解析

2.1 样本构成与口径拆分

平台台账共 126 条记录，其中 1 条为其他项目记录（2023-12-21 一手房/商业 81.52㎡、成交价 69.8 万元，楼盘名称标注为「五洲商业」），已剔除，实际纳入 125 条，记录区间 2023-01-07 至 2026-10-08。按口径拆分：二手房 53 笔、租单 72 笔，无一手房记录。

买卖 53 笔中包含 1 笔商业：2025-11-05 商业 88.48㎡、成交价 126.00 万元、折合 14241 元/㎡。该单价与住宅完全不可比，若并入总体会把买卖加权抬到 5282 元/㎡（仍低于评估均价 5425 元/㎡约 2.6%，但严重失真）。因此本节主口径为住宅 52 笔，商业单列归档。

住宅 52 笔合计成交总额 2093.57 万元、总面积 4,113.82㎡，加权均价 5089 元/㎡，中位数 5107 元/㎡，简单均价 5117 元/㎡，单价区间 3187-6771 元/㎡。

2.2 业态结构：洋房仅 5 笔，溢价约 5.1%

业态	笔数	加权均价（元/㎡）	中位（元/㎡）	单价区间（元/㎡）
高层	47	5044	5122	3187-6214
洋房	5	5300	5076	4039-6771

洋房加权 5300 元/㎡高于高层 5044 元/㎡，溢价 256 元/㎡（约 5.1%）。需要说明的是，洋房样本仅 5 笔、且集中在 2023-2026 年各 1-2 笔，溢价幅度受单笔影响大，参考价值有限。

装修字段标注情况：未标注 48 笔、清水房 2 笔、精装修 2 笔；户型字段 52 笔全部未标注——这是本盘台账的明显缺口，本站不做户型结构断言。

2.3 年度走势：四年约 -27.6%，2026 年 13 笔全部低于评估线

年度	笔数	加权均价（元/㎡）	低于评估线笔数
2023	16	5912	2
2024	13	5229	7
2025	10	4683	8
2026（1-9 月）	13	4283	13

四年走势 5912 → 5229 → 4683 → 4283 元/㎡，累计降幅约 27.6%，是本系列目前记录到的较大降幅之一（对比米兰阳光四年约 -21%、昌龙阳光尚城约 -15.7%、奥兰半岛约 -19.5%）。半年度序列 5636→6090→5380→5108→4897→4135→4322→4039 显示：2023 年下半年为盘面高点，此后单边下行，2026 年上半年小幅回稳至 4322、下半年 1 笔为 4039。

更值得注意的是评估线结构的急剧变化：2023 年 16 笔中仅 2 笔低于评估线，2026 年 13 笔全部低于评估线；近 12 个月（起自 2025-09-03）15 笔加权 4281 元/㎡，同样 15 笔全部低于线。盘面重心已完全移到评估线下方。

2.4 面积段分布：50-70㎡为主力，90-110㎡零成交

面积段	笔数	加权均价（元/㎡）
50㎡以下	7	5026
50-70㎡	24	5259
70-80㎡	2	4447
80-90㎡	5	4863
110-120㎡	11	5021
120-200㎡	2	5309

50-70㎡段 24 笔（占住宅 46.2%）为绝对主力，加权 5259 元/㎡也是各段最高之一。90-110㎡段四年零成交，是本盘户型供给或需求的明显断点，看房时若目标面积落在此区间，可参考的同盘样本基本不存在。

2.5 极值样本与同日同面积段离散度

最高单价 6771 元/㎡：2023-11-16 二手房／洋房 125.54㎡，成交价 85.00 万元；
最低单价 3187 元/㎡：2026-04-14 二手房／高层 116.08㎡，成交价 37.00 万元；
最高总价 111.00 万元：2024-07-16 二手房／洋房 218.67㎡（5076 元/㎡）；
最低总价 15.30 万元：2025-11-25 二手房／高层 44.55㎡（3434 元/㎡）。

住宅单价极差 2.12 倍，为本系列较大离散度之一。离散度还有更直观的一组：2026-05-11 同一天成交三笔，面积分别为 83.25㎡、83.49㎡、83.49㎡，单价依次为 3303、4456、5031 元/㎡——同一天、几乎同一面积段，单价极差 1.52 倍。小样本社区逐笔差异极大，任何报价都应回到同户型近期成交逐案核对。

2.6 逐笔成交台账

成交时间	性质	业态	面积(㎡)	总价(万元)	单价(元/㎡)	付款方式
2023-01-18	二手房	高层	116.08	62.38	5,374	—
2023-02-16	二手房	高层	58.00	36.00	6,207	—
2023-02-26	二手房	高层	116.08	68.00	5,858	—
2023-02-27	二手房	高层	64.00	36.00	5,625	—
2023-04-28	二手房	高层	58.14	32.00	5,504	—
2023-06-10	二手房	高层	83.40	45.00	5,396	—
2023-07-15	二手房	高层	62.66	36.80	5,873	—
2023-08-20	二手房	高层	44.58	25.00	5,608	—
2023-08-27	二手房	高层	57.55	33.00	5,734	—
2023-10-09	二手房	高层	63.00	36.00	5,714	—
2023-11-16	二手房	洋房	125.54	85.00	6,771	—
2023-11-22	二手房	高层	58.94	32.08	5,443	—
2023-12-10	二手房	高层	68.16	39.80	5,839	—
2023-12-10	二手房	高层	58.94	34.68	5,884	—
2023-12-24	二手房	高层	115.86	72.00	6,214	—
2023-12-27	二手房	洋房	117.01	75.90	6,487	—
2024-01-29	二手房	高层	79.61	41.80	5,251	—
2024-02-28	二手房	高层	58.34	28.70	4,919	—
2024-03-02	二手房	高层	58.34	33.60	5,759	—
2024-03-20	二手房	高层	37.73	23.00	6,096	—
2024-04-24	二手房	高层	44.58	22.60	5,070	—
2024-04-28	二手房	高层	58.38	32.50	5,567	—
2024-05-09	二手房	高层	57.59	27.80	4,827	—
2024-06-06	二手房	高层	40.00	23.80	5,950	—
2024-07-16	二手房	洋房	218.67	111.00	5,076	—
2024-08-03	二手房	高层	57.55	33.00	5,734	—
2024-09-13	二手房	高层	89.10	53.88	6,047	—
2024-10-08	二手房	高层	57.59	29.50	5,122	—
2024-11-14	二手房	高层	115.86	47.80	4,126	—
2025-01-15	二手房	高层	62.62	30.80	4,919	—
2025-03-06	二手房	高层	115.86	63.80	5,507	—
2025-03-13	二手房	高层	62.62	31.88	5,091	—
2025-03-13	二手房	高层	116.19	46.30	3,985	—
2025-06-09	二手房	高层	116.81	49.80	4,263	—
2025-06-29	二手房	高层	118.91	67.80	5,702	—
2025-07-19	二手房	高层	79.61	29.00	3,643	—
2025-08-28	二手房	高层	44.58	21.00	4,711	—
2025-11-01	二手房	高层	62.66	30.38	4,848	—
2025-11-05	二手房	商业	88.48	126.00	14,241	—
2025-11-25	二手房	高层	44.55	15.30	3,434	—
2026-01-16	二手房	高层	58.38	25.00	4,282	—
2026-01-26	二手房	高层	69.05	30.68	4,443	—
2026-01-26	二手房	高层	45.00	20.60	4,578	—
2026-02-04	二手房	高层	58.34	29.20	5,005	—
2026-02-26	二手房	高层	69.05	31.13	4,508	—
2026-02-28	二手房	洋房	116.08	52.30	4,506	—
2026-04-02	二手房	高层	62.62	28.18	4,500	—
2026-04-10	二手房	高层	58.94	29.80	5,056	—
2026-04-14	二手房	高层	116.08	37.00	3,187	—
2026-05-11	二手房	高层	83.25	27.50	3,303	全款
2026-05-11	二手房	高层	83.49	37.20	4,456	全款
2026-05-11	二手房	高层	83.49	42.00	5,031	按揭
2026-09-03	二手房	洋房	144.36	58.30	4,039	全款

2.7 付款方式与流速样本（如实留白）

付款方式标注 4 笔：全款 3 笔（2026-05-11 高层 83.25㎡ 3303 元/㎡、2026-05-11 高层 83.49㎡ 4456 元/㎡、2026-09-03 洋房 144.36㎡ 4039 元/㎡）、按揭 1 笔（2026-05-11 高层 83.49㎡ 5031 元/㎡），其余 49 笔未标注。成交周期字段仅 1 笔有数值且为异常值（1000 天），与台账其余样本量级不符。样本过小且字段质量不足，本站不做流速与付款结构断言。

三、71 笔租赁成交解析

租赁是本盘台账的重心：72 笔租单（2023-01-07 至 2026-10-08）占台账总量 57.6%，为本系列已解析社区中的较高占比（对比奥兰半岛 46.1%）。其中 1 笔为异常记录——2023-08-24 高层 56.00㎡、月租 108 元（折合 1.93 元/㎡·月），与同期同业态样本偏离过大，已剔除，不纳入统计。

有效租单 71 笔：月租均值 1168 元、中位数 1200 元、区间 730-1800 元，单方月租均值 19.51 元/㎡·月。

面积段	笔数	均值月租	单方月租
60㎡以下	34	1044 元	21.84 元/㎡·月
60-80㎡	24	1210 元	18.96 元/㎡·月
80-100㎡	8	1350 元	15.65 元/㎡·月
100-200㎡	5	1520 元	12.51 元/㎡·月

单方月租随面积增大单调下降，60㎡以下段 21.84 元/㎡·月为全盘最高——与 50-70㎡段为买卖主力、小面积房源流动性最好的结构互为印证。年度租金走势 1275 → 1145 → 1099 → 1153 元/月（2026 年 15 笔），2026 年小幅回升，与售价单边下行形成对照。按住宅加权 5089 元/㎡折算，静态毛收益中位约 4.6%（区间 2.6%-6.5%）。

成交时间	业态	面积(㎡)	月租(元)	单方月租(元/㎡·月)
2023-01-07	高层	90.00	1,500	16.67
2023-04-01	高层	58.00	1,200	20.69
2023-05-03	高层	63.00	1,250	19.84
2023-05-04	高层	47.00	900	19.15
2023-05-10	高层	58.00	1,400	24.14
2023-06-12	高层	60.00	1,100	18.33
2023-07-02	高层	67.00	1,200	17.91
2023-07-05	高层	89.00	1,800	20.22
2023-07-05	高层	60.00	1,300	21.67
2023-07-15	高层	62.00	1,500	24.19
2023-07-19	高层	58.14	1,200	20.64
2023-07-31	高层	80.00	1,400	17.50
2023-08-21	高层	63.00	1,200	19.05
2023-08-23	高层	37.00	900	24.32
2023-08-24	高层	56.00	108	1.93
2023-09-17	高层	58.38	1,100	18.84
2023-09-20	高层	62.66	1,500	23.94
2023-11-24	高层	62.00	1,200	19.35
2023-12-05	高层	65.00	1,300	20.00
2024-01-04	高层	68.00	1,200	17.65
2024-02-20	高层	68.00	1,000	14.71
2024-03-08	高层	116.19	1,800	15.49
2024-03-16	高层	86.00	1,200	13.95
2024-03-17	高层	40.00	950	23.75
2024-04-13	高层	68.00	1,200	17.65
2024-06-10	高层	45.00	1,200	26.67
2024-06-26	高层	65.00	1,300	20.00
2024-07-02	高层	50.00	1,100	22.00
2024-07-18	高层	80.00	1,100	13.75
2024-08-31	高层	60.00	1,100	18.33
2024-09-28	高层	45.00	1,100	24.44
2024-10-14	高层	40.00	1,100	27.50
2024-10-22	高层	50.00	1,000	20.00
2024-10-27	高层	45.00	1,200	26.67
2024-11-14	高层	44.58	1,000	22.43
2024-11-17	高层	69.05	1,150	16.65
2024-11-21	高层	40.00	1,000	25.00
2024-12-02	高层	64.00	1,000	15.62
2024-12-06	高层	64.00	1,200	18.75
2025-02-08	高层	44.58	1,000	22.43
2025-02-19	高层	58.14	1,200	20.64
2025-02-26	高层	116.00	1,500	12.93
2025-03-06	高层	46.00	900	19.57
2025-04-23	高层	68.12	1,200	17.62
2025-05-11	高层	53.00	1,000	18.87
2025-05-12	高层	50.00	730	14.60
2025-07-02	高层	63.00	1,300	20.63
2025-07-02	高层	63.00	1,300	20.63
2025-07-31	高层	45.00	1,000	22.22
2025-08-28	高层	58.00	1,050	18.10
2025-09-08	高层	45.00	900	20.00
2025-09-11	高层	45.00	1,000	22.22
2025-09-25	高层	53.00	1,100	20.75
2025-11-07	高层	63.00	1,200	19.05
2025-11-09	高层	85.00	1,200	14.12
2025-11-26	高层	62.00	1,000	16.13
2025-12-10	高层	63.00	1,200	19.05
2026-01-09	高层	58.00	1,000	17.24
2026-04-02	高层	56.00	1,100	19.64
2026-05-14	高层	63.00	1,150	18.25
2026-05-15	高层	116.00	1,300	11.21
2026-05-15	高层	44.58	1,000	22.43
2026-05-22	高层	38.00	950	25.00
2026-07-11	高层	40.00	1,000	25.00
2026-07-17	高层	44.58	1,000	22.43
2026-07-27	高层	117.00	1,400	11.97
2026-07-30	高层	90.00	1,300	14.44
2026-08-07	洋房	146.00	1,600	10.96
2026-08-15	高层	45.00	1,000	22.22
2026-09-03	高层	44.58	1,000	22.43
2026-09-19	高层	89.18	1,300	14.58
2026-10-08	高层	58.94	1,200	20.36

四、学区原文归档（2026 年教委公示）

本站仅归档官方公示原文，招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，以下内容不构成入学承诺。

4.1 小学阶段：门牌列入「多校划片」段（本系列首个案例）

2026 年永川区小学招生原文设有独立的「19. 多校划片」条目，本项目以门牌号列入其中：

「19. 多校划片昌州大道东段666号（御珑山）、888号（维诗卡）、人民大道568号、666号（金域蓝湾）、人民大道755号（阳光尚城），以上路段户籍和房屋产权都在辖区范围内就读文昌路红旗小学或者兴龙湖小学，"有户无房、有房无户"就读文昌路红旗小学。」

即昌州大道东段888号（维诗卡）在小学原文中为门牌级单列，且明确给出「双校可选」的完整口径：户籍与房屋产权都在辖区范围内，可读文昌路红旗小学或者兴龙湖小学；「有户无房、有房无户」则读文昌路红旗小学。这是本系列此前各盘均未出现过的多校划片门牌单列情形——此前归档的奥兰半岛（学府大道388号）虽同为双校表述，但列于单校条目内，本盘则单列于专门的多校划片条目。需要提示：同条目内与本盘并列的人民大道755号（阳光尚城）即本站已解析的昌龙阳光尚城，两盘小学口径结构相同。

4.2 初中阶段：昌州大道东段双号 2-888 号归入文理附中

2026 年永川区初中招生原文中，「文理附中」招生范围包含：

「4. 文理附中双龙路，东岳路，渝西大道东段，环城北路，汇龙大道单号1-407号、双号2-686号，红河大道单号1-317号、双号2-366号，昌州大道东段单号1-801号、双号2-888号，人民大道19号、58号……」

即昌州大道东段双号 2-888 号在初中原文中归入文理附中，本盘 888 号恰为该段上界。相邻的兴龙湖中学段起自「昌州大道东段双号890号」，本盘不在其列。门牌号处于划片边界时，实际认定以教委当年度公示与户籍、产权材料审核为准。

五、配套与直线距离

以下为公开地图坐标（WGS-84）换算的球面直线距离（26 个点位），非步行或车行距离，不作为位置承诺：

配套点	类别	直线距离	定位
兴龙湖公园	生态公园（一路之隔）	0.22 km	小区正东方向
金科·中央公园城	邻近大型社区	0.73 km	小区正南方向
棠城公园	生态公园	0.81 km	小区西南方向
重庆文理学院红河校区A区	高校	1.10 km	小区正南方向
重庆水利电力职业技术学院	高校	1.12 km	小区西北方向
兴龙湖小学	小学（2026年教委多校划片双选之一）	1.18 km	小区东南方向
和顺幼儿园	幼儿园	1.24 km	小区正东方向
重庆医科大学附属永川医院新区分院	医疗	1.31 km	小区正东方向
重庆枫叶国际学校	学校（民办国际化学校）	1.34 km	小区正南方向
永川中央森林公园	生态公园	1.41 km	小区西南方向
人民广场	公共空间	1.42 km	小区西南方向
永川区人民政府	政务	1.46 km	小区正西方向
永川区青少年宫	公共设施	1.53 km	小区正东方向
兴龙湖中学	中学（距离参考，划片自双号890号起）	1.59 km	小区东北方向
時代天街	商业综合体	1.61 km	小区西南方向
望贤公园	生态公园	1.64 km	小区正北方向
永川区实验小学	小学	1.67 km	小区东北方向
重庆市经贸中等专业学校	学校	1.68 km	小区正西方向
永川区人民医院	医疗	1.74 km	小区西南方向
重庆市农业机械化学校	高校	1.80 km	小区西北方向
重庆文理学院红河校区B区	高校	1.88 km	小区正南方向
永川体育中心	体育场馆	1.88 km	小区正南方向
永川体育场	体育场馆	2.01 km	小区正南方向
新红旗小学	小学	2.12 km	小区正北方向
永川中学新校区	中学	2.22 km	小区正南方向
永川中学文昌校区	中学	2.37 km	小区东北方向

配套结构有三点值得记录：一是生态资源贴身——兴龙湖公园 0.22 公里（小区正东方向，一路之隔）、棠城公园 0.81 公里（西南）、永川中央森林公园 1.41 公里（西南），本盘是系列中距兴龙湖公园最近的社区之一；二是高校与医疗沿东侧展开——重庆文理学院红河校区A区 1.10 公里（正南）、重庆水利电力职业技术学院 1.12 公里（西北）、重庆医科大学附属永川医院新区分院 1.31 公里（正东）、永川区人民医院 1.74 公里（西南）；三是政务与商业集中在西南向——時代天街 1.61 公里、人民广场 1.42 公里、永川区人民政府 1.46 公里（正西）。学区相关点位中，兴龙湖小学 1.18 公里（东南）、兴龙湖中学 1.59 公里（东北）为距离参考，划片以第四节原文为准。

六、评估价、首付与月供测算

6.1 评估价与年度下沉

合作银行评估指导价区间为 4800-6200 元/㎡，评估均价 5425 元/㎡。住宅 52 笔加权 5089 元/㎡，低于评估线 336 元（-6.2%）；其中 30 笔（57.7%）低于评估线、22 笔高于线。分年度看，低于线的比例从 2023 年的 2/16 一路升至 2026 年的 13/13，盘面价格重心已完全移到评估线下方。若把那笔商业成交并入计算，53 笔加权 5282 元/㎡、仍低于评估线 2.6%——无论采用哪种口径，本盘成交重心都在评估线之下。

6.2 真实台账按揭测算

特别提示：现在最新的贷款政策，首套房和二套房贷款利率都是 3.15%，贷款成数都是 85%，最长贷款年限 40 年（480 期，等额本息），贷款额 = MIN（评估认定值, 成交价）× 85%。台账中按揭成交 1 笔：

案例	总价	首付（比例）	贷款	月供
2026-05-11 高层 83.49㎡ · 5031 元/㎡	42.00 万	6.30 万 · 15.0%	35.70 万	1309 元

读表要点： 5031 元/㎡低于评估线 5425 元/㎡，评估认定值（5425×83.49 ≈ 45.29 万）高于成交价，贷款按成交价 42.00 万足额 85% 放贷，首付落在 15.0% 的基准位，月供约 1309 元。本盘绝大多数成交低于评估线，因此首付上浮的情形并不常见——这与棠城壹号院（洋房两案首付上浮 40.3%/54.7%）形成鲜明对照。

6.3 在售房源按成交口径测算

房源库当前在售 6 套，按成交价口径 85% 测算：

在售房源	挂牌总价	折合单价	首付（比例）	月供
2室2厅1卫 58.94㎡精装修	31.8 万	5395 元/㎡	4.77 万 · 15.0%	991 元
2室2厅1卫 83㎡精装修	36.0 万	4337 元/㎡	5.40 万 · 15.0%	1122 元
2室2厅1卫 63㎡精装修	35.0 万	5556 元/㎡	5.95 万 · 17.0%	1065 元
2室2厅1卫 73㎡精装修	39.8 万	5452 元/㎡	6.14 万 · 15.4%	1234 元
3室2厅2卫 117㎡精装修	76.8 万	6564 元/㎡	22.85 万 · 29.8%	1978 元
4室2厅2卫 209㎡	90.0 万	4306 元/㎡	13.50 万 · 15.0%	2805 元

挂牌单价区间 4306-6564 元/㎡，其中 117㎡案 6564 元/㎡高于评估线 21.0%，贷款按评估认定值封顶，首付被动上浮至 29.8%；其余五套首付均落在 15.0%-17.0%。面积跨度从 58.94㎡到 209㎡，月供从 991 元到 2805 元，差异主要由面积而非单价驱动。需要说明的是，房源库概览页给出的「首付约 7.7 万、月供约 1968 元」是基于 6 套在售房源均价合并测算的单一参考值，与本文逐套测算口径不同，实际以逐套认定值为准。挂牌与近 12 个月成交加权 4281 元/㎡之间存在明显价差，议价空间请回到同户型近期成交逐案核对。具体认定值以银行实际评估为准，月供不构成贷款承诺。

七、必查事项与免责声明

7.1 交易前必查事项（本站按证据缺口列出）

商住一体＋50 年产权登记口径核实：房源库登记物业类型为商住一体、产权 50 年，土地用途、年限与续期规则以不动产权证载为准；贷款成数、税费与落户规则是否受影响，向合作银行与不动产登记中心核实；
官方预售通告零命中：本盘登记建成年代早于通告栏目收录起点，646 条公示无证载记录，楼栋、户数、面积等静态参数以房源库登记、图库图纸与产权证附图为准；
体量比值 3.60 与容积率 3.20 的偏差：计容面积、占地面积口径以住建备案为准；
车位登记缺口较大：仅登记地下 555 个（车位比约 0.29/户，为本系列偏低水平），地面车位与停车费字段均无登记，停车条件签约前必查；
小学属多校划片双选：2026 年原文为「文昌路红旗小学或者兴龙湖小学」双选、「有户无房、有房无户」读文昌路红旗小学，且门牌处于双号 888 号边界，具体录取以当年度公示与户籍、产权材料审核为准；
初中门牌恰在划片上界：昌州大道东段双号 2-888 号归文理附中，相邻的 890 号起归兴龙湖中学，边界门牌的认定以教委审核为准；
同面积段价差极大，逐笔核价：住宅单价极差 2.12 倍，2026-05-11 同日三笔 83㎡左右房源单价极差 1.52 倍，任何报价回到同户型近期成交逐案核对；
90-110㎡段四年零成交：该面积区间无同盘参考样本，定价需借助周边同板块项目交叉比对；
租赁占比高：租单占台账 57.6%，购买自住请实地核实目标楼栋的租户比例与居住构成；
挂牌与成交价差：在售 6 套挂牌单价 4306-6564 元/㎡，多数高于近 12 个月成交加权 4281 元/㎡，出价前对照第六节测算。

7.2 免责声明

本文所有成交数据来自骏耀房产网 2023 年 1 月至 2026 年 10 月平台成交台账（实际记录区间 2023-01-07 至 2026-10-08，共 126 条，剔除其他项目记录 1 条后为 125 条，其中二手房 53 笔、租单 72 笔；住宅口径 52 笔，另含商业 1 笔单列；租单剔除异常 1 笔后有效 71 笔），为历史记录归档，不代表实时售价与未来走势；
文中银行评估价、首付与月供均为按公开政策口径的测算示例（利率 3.15%、成数 85%、年限 40 年等额本息），具体以合作银行实际审批为准，不构成贷款承诺；
学区信息为 2026 年官方公示原文归档（小学列入「19. 多校划片」段，昌州大道东段888号读文昌路红旗小学或者兴龙湖小学；初中昌州大道东段双号 2-888 号归入文理附中），招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，本文不构成入学承诺；
配套距离为公开地图坐标换算的球面直线距离，不代表步行或车行时间，不作为位置承诺；
本文为历史成交与官方公示的结构化归档，不构成任何购房建议、投资建议或价格预测；
数据样本存在覆盖局限（住宅 52 笔但户型字段全部未标注、装修字段 48 笔未标注、付款方式 49 笔未标注、成交周期数值样本仅 1 笔且为异常值、洋房样本仅 5 笔、官方预售通告零命中），解读时请注意样本量边界。

上期回顾：上一期奥兰半岛（学府大道388号，万达商圈 16 栋 3199 户）走到本系列档案完整度的另一个极端——646 条官方预售通告零命中，档案只能靠房源库登记、开发商原始户型图与教委学区原文三路补全，但它贡献了「商住一体＋50 年产权登记」的组合与 46.1% 的租赁占比。本期宇界维诗卡（昌州大道东段888号，兴龙湖片区 11 栋 1900 户）同样是零命中，却在另外三个方向刷新了样本：小学列入教委独立设置的「多校划片」条目（双校可选，「有户无房、有房无户」单独指定），是本系列首个门牌级多校划片案例；初中门牌恰处划片上界（双号 2-888 号归文理附中，890 号起归兴龙湖中学）；住宅成交重心完全位于评估线下方（2026 年 13 笔全部低于线，近 12 个月 15 笔同样全部低于线）。两期连读，官方档案的缺位正在成为常态，而学区口径的精细度与成交相对评估线的位置，正取代单纯的均价高低，成为解释盘面差异的两条主线。

下期预告：此前多期文末预告的凤凰大道88号（圣托里尼）仍在解析排期中——该盘在 2026 年小学原文中与「2022号（恒森盛世华章）」同列于凤凰湖小学段落，两盘同属凤凰湖片区、同被门牌单列，但一个是凤凰大道沿线社区、一个是兴龙大道沿线 50 年产权登记的 16 栋大盘，价格结构、租赁活跃度与官方档案完整度是否同构？本站将带着同样的逐笔台账与官方档案核对标准上线。需要说明的是，宇界维诗卡因读者点名需求提前插入排期，圣托里尼继续顺延。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创内容。未经授权，请勿转载。

永川二手房10月13日成交：8单零按揭，单价差近10倍

Wed, 14 Oct 2026 12:14:10 +0800

10 月 13 日，永川录得成交 8 单——8 单全是二手房，8 单全是全款，没有一笔按揭，也没有一笔租单。

更值得停下来看的是另一组数字：这 8 笔里，有 5 笔是各自小区在本台账中的最低单价记录。最高的一笔 4,809.18 元/㎡，最低的一笔 481.58 元/㎡，同一个城市、同一天成交，相差 9.99 倍。

先把边界划清楚：本文只描述 2026 年 10 月 13 日当天录入的成交记录，不推断任何走势，不做涨跌预测，不构成任何决策建议。8 单样本能回答的是"这一天成交了什么"，不是"市场变成了什么样"。

图 1｜永川二手房10月13日成交：8单零按揭，单价差近10倍（数据来源：骏耀房产网真实成交记录）

一、当日总览与累计坐标：8 单全二手、6 个板块、台账第 452—459 单

先把盘子摆清楚。

全天录入成交 8 单：二手房 8 笔，租单 0 笔，一手房与新房均为 0 笔——这是 10 月第 3 个"零租单"交易日，也是 10 月第一个非假期的工作日零租单（前两次为 10 月 1 日、2 日国庆假期）；截至当日 10 月租单累计仍为 16 笔；
按区域：新区 4 单、老区 4 单，恰好各占一半；
按板块共涉 6 个：渝西广场片区 2 单、兴龙湖片区 2 单，蚂蝗桥片区、人民广场片区、大南门片区、凤凰湖片区各 1 单；
按物业类型：高层 5 笔、步行房 3 笔；按装修口径：清水房 4 笔、简装 3 笔，另有 1 笔字段记为"二手房"（口径异常，见下文）；
按户型：三室二厅二卫 3 单、二室二厅一卫 2 单、三室二厅一卫 2 单、四室二厅二卫 1 单；
成交面积合计 798.41㎡、成交总价合计 232.36 万，套均面积 99.80㎡、套均总价 29.05 万；
单价区间 481.58 ～ 4,809.18 元/㎡，算术均值 2,833.13 元/㎡，按"总价 ÷ 面积"计算的加权值 2,910.28 元/㎡。

累计口径上，当日为本月第 72—79 单（10 月 1 日起累计 79 单）；按本台账自 2026 年 8 月 1 日起的连续记录，为第 452—459 单，截至当日累计 459 单（二手房 326 笔、租单 124 笔、一手房 6 笔、新房 3 笔；已按已刊月刊口径剔除 9 月 15 日重复报送的"英井路2号"一条）。年度累计因台账未覆盖 1—7 月，本文不作估算。

二、最反常的一点：8 笔全款，零按揭

这是当天结构上最扎眼的一项：8 笔二手房的付款方式全部为"全款"，按揭 0 笔。

把它放进台账里看：8 月 1 日至 10 月 12 日共 73 个交易日，其中售单 ≥4 笔的有 49 天，此前全款率最高的是 8 月 11 日的 87.5%（7/8）；9 月 24 日曾有 3 笔售单全部全款。当日 8 笔全部全款，是台账中售单笔数最多的一次"百分百全款"交易日。

但必须同时说明两点：第一，单日的付款结构不代表购房者的普遍选择——10 月 1—12 日的 55 笔售单中，全款 24 笔、占 43.6%，按揭仍是主要方式；第二，付款方式与成交价之间不存在本文可验证的因果关系，此处只陈述现象，不作归因。

另一项同步走低的是独家率：8 笔中仅 1 笔为业主委托独家代售（12.5%），为 10 月最低（此前最低为 10 月 12 日的 25.0%），也明显低于 9 月售单 60.6% 的水平。需要说明的是，独家率受门店报送口径与委托方式影响，单日数值波动属正常现象。

三、8 笔里 5 笔是各自小区的台账最低单价

把当日 8 笔逐笔放回各自小区的历史成交序列，结果是：

置铖御府二期 4,809.18 元/㎡ → 该小区 3 笔中最低；
金科中央公园城 4,387.81 元/㎡ → 该小区 4 笔中最低；
凤凰世纪城 3,514.21 元/㎡ → 该小区 3 笔中最低；
红河枫景 3,196.31 元/㎡ → 该小区 4 笔中最低；
俊豪中央大街 2,923.23 元/㎡ → 该小区 3 笔中最低；
昌州城市花园 1,865.20 元/㎡ → 该小区 3 笔中第 2 高（中间位）；
萱花路、西大街 → 台账首次出现，暂无历史可比。

五个小区在同一天刷新各自台账最低单价，这是"当天卖了什么样的房子"的直接结果，不能被读成"这些小区在降价"。理由有三：其一，样本极小，每笔都是单一房源的单一成交；其二，其中多笔存在装修口径差异——红河枫景此前 3 笔均为精装修、本笔为清水房，俊豪中央大街此前 2 笔为精装修、本笔为清水房，不同装修口径的单价本就不可直接比较；其三，楼层、朝向、是否含家具家电、产权状况等信息本台账未采集，无法纳入比较。

四、最高单价：置铖御府二期 4,809.18 元/㎡，同小区 3 笔全清水可比

当日最高单价出自置铖御府二期（兴龙湖片区 · 高层 · 清水房）：96.69㎡、总价 46.50 万、单价 4,809.18 元/㎡，全款，成交周期 3 年 3 个月。

这是当日最"干净"的一组可比样本——该小区在本台账中的 3 笔售单，装修口径全部为清水房：

2026 年 9 月 6 日：102.85㎡、63.00 万、6,125.43 元/㎡、全款、148 天；
2026 年 9 月 8 日：102.85㎡、69.08 万、6,716.58 元/㎡、全款、2 天；
2026 年 10 月 13 日：96.69㎡、46.50 万、4,809.18 元/㎡、全款、3 年 3 个月（约 1,186 天）。

本笔面积比前两笔小 5.99%，单价比 9 月 6 日那笔低 21.49%、比 9 月 8 日那笔低 28.40%。同时也要看到：9 月 6 日与 9 月 8 日这两笔面积完全相同（102.85㎡）、仅相隔 2 天，总价却从 63.00 万到 69.08 万，相差 9.65%。同一小区、同面积、同清水口径的两笔尚且能差近一成，说明单笔成交之间的价格离散度本身就很大，任何一笔都不宜单独当作价格标尺。

放到板块里看：兴龙湖片区（含板块名不同写法，合计 84 笔售单）均值 5,161.13 元/㎡，本笔比板块均值低 6.82%。本笔挂牌价 68.00 万，成交让价 31.62%；1,186 天的成交周期为当日最长，远超全库有周期售单的中位 82.5 天。

五、最低单价：萱花路 481.58 元/㎡，全库第 2 低，已标注待核实

当日最低单价出自萱花路（蚂蝗桥片区 · 步行房 · 简装）：83.06㎡、总价 4.00 万、单价 481.58 元/㎡，全款，成交周期记为"当日"，挂牌价 8.00 万、让价 50.00%。

放进台账里看：这是全库 328 笔售单中的第 2 低单价，仅高于 9 月 27 日水池坡的 434.59 元/㎡；在蚂蝗桥板块（16 笔，均值 1,803.11 元/㎡）中为最低，比板块均值低 73.29%；在 68 笔步行房售单中亦为最低。

本文如实将这笔标注为待核实数据：按源数据原样保留、不修正、不剔除。同时提示两点——其一，该笔"挂牌日期"记为 2026.10.13，与成交日同一天，"成交周期"记为"当日"；其二，83.06㎡步行房总价 4.00 万、较挂牌价让价一半，落在本台账中反复出现于蚂蝗桥片区的极低值区间（该板块 16 笔售单中有 5 笔低于 1,500 元/㎡）。在该笔核实之前，其 50.00% 的让价幅度与"当日"周期不作为议价节奏的证据使用。

同类字段情形当日还有 2 笔：红河枫景（挂牌日期 2026.10.13、周期"当日"）与凤凰世纪城（挂牌日期 2026.10.13、周期"当日"），同样按源数据保留并标注。

六、老区 4 笔 / 新区 4 笔，均价差 2.35 倍

当日区域分布罕见地整齐：新区 4 笔、老区 4 笔。

新区 4 笔：置铖御府二期 4,809.18、金科中央公园城 4,387.81、凤凰世纪城 3,514.21、红河枫景 3,196.31，均价 3,976.88 元/㎡；
老区 4 笔：俊豪中央大街 2,923.23、昌州城市花园 1,865.20、西大街 1,487.50、萱花路 481.58，均价 1,689.38 元/㎡；
两者相差 2.35 倍。作为参照，10 月 1—12 日新区 38 笔均价 5,034.26 元/㎡、老区 17 笔均价 2,080.90 元/㎡，相差 2.42 倍——当日的区域价差与本月整体水平基本一致，并未异常放大。

物业类型的分化更明显：当日高层 5 笔均价 3,766.15 元/㎡、步行房 3 笔均价 1,278.09 元/㎡，相差 2.95 倍。与全库基准相比，当日高层比全库高层均值（194 笔，4,196.38 元/㎡）低 10.25%，当日步行房比全库步行房均值（67 笔，2,040.54 元/㎡）低 37.36%。步行房占当日售单 37.5%，高于 9 月的 25.7% 与 8 月的 14.7%。

这就解释了当日均价为什么会偏低：当日算术均价 2,833.13 元/㎡，比 10 月 1—12 日 55 笔的 4,121.40 元/㎡低 31.26%，比 9 月售单均价 3,731.91 元/㎡低 24.08%，比 8 月的 4,273.31 元/㎡低 33.70%。这一差距主要来自"当天卖的是老区与步行房居多"，属于成交结构问题，不能据此判断价格变动。

七、议价幅度：让价均值 27.10%，比 10 月前 12 日高 9.25 个百分点

当日 8 笔全部带有挂牌价字段，可以完整计算议价幅度：

凤凰世纪城 4.67%（挂牌 42.80 万 → 成交 40.80 万）— 当日最小；
红河枫景 15.89%（42.80 → 36.00 万）；昌州城市花园 18.07%（22.80 → 18.68 万）；俊豪中央大街 22.82%（29.80 → 23.00 万）；
置铖御府二期 31.62%（68.00 → 46.50 万）；金科中央公园城 33.73%（73.00 → 48.38 万）；
西大街 40.00%（25.00 → 15.00 万）；萱花路 50.00%（8.00 → 4.00 万）— 当日最大。

8 笔让价均值 27.10%，而 10 月 1—12 日 41 笔的让价均值为 17.85%，当日高出 9.25 个百分点。需要说明的是：让价最高的两笔（萱花路 50.00%、西大街 40.00%）均属上文标注的低价或待核实样本，剔除这两笔后，其余 6 笔让价均值为 21.13%，与本月整体水平的差距明显收窄。此外，挂牌价与成交价的差额还受挂牌策略、挂牌时长、房源具体条件等台账未采集因素影响，本文仅呈现幅度，不解读成因。

八、成交周期：3 笔"当日"与 2 笔超三年并存

当日 8 笔的成交周期（"X 年 X 个月"按 1 年 = 365 天、1 个月 = 30.44 天折算）如下：

记为"当日"3 笔：萱花路、红河枫景、凤凰世纪城（三者的挂牌日期均记为成交当日，已标注待核实）；
2 天：西大街；39 天：俊豪中央大街；
1 年 7 个月（约 578 天）：昌州城市花园；
3 年 48 天（约 1,143 天）：金科中央公园城；3 年 3 个月（约 1,186 天）：置铖御府二期。

8 笔的周期中位为 20.5 天，但这一中位数被 3 笔"当日"记录显著拉低；剔除这 3 笔待核实记录后，剩余 5 笔为 2 / 39 / 578 / 1,143 / 1,186 天，中位 578 天，明显高于全库有周期售单的中位 82.5 天。当日有 2 笔周期超过 1,000 天（占 25.0%），而全库 ≥365 天的售单占比为 15.2%。

换句话说，当日的成交节奏呈"两头分化"：一边是 3 笔登记为当日成交，另一边是 2 笔挂牌超过三年才成交。本文不据此判断去化速度。

九、板块与户型：6 个板块分散，三室占 5 单

当日板块分布相当分散，6 个板块中只有 2 个出现 2 单：

渝西广场片区 2 单：俊豪中央大街 2,923.23（该板块 9 笔均值 2,861.52，高 2.16%）、西大街 1,487.50（板块内偏低）；
兴龙湖片区 2 单：置铖御府二期 4,809.18、金科中央公园城 4,387.81，两笔均低于板块均值 5,161.13（-6.82%、-14.98%）；
凤凰湖片区 1 单：凤凰世纪城 116.10㎡、3,514.21 元/㎡，为当日最大面积，比板块均值 4,704.05 低 25.29%；
人民广场片区 1 单：红河枫景 3,196.31，比板块均值 3,520.41 低 9.21%；
大南门片区 1 单：昌州城市花园 1,865.20，比板块均值 1,569.12 高 18.87%，是当日唯一明显高于所在板块均价的成交；
蚂蝗桥片区 1 单：萱花路 481.58，为板块最低（已标注待核实）。

户型上，三室合计 5 单（三室二厅二卫 3 单、三室二厅一卫 2 单），二室 2 单，四室 1 单——当日成交以三房为主。

图 2｜10 月 13 日 · 永川二手房 8 单明细

十、单价跨度 9.99 倍：全台账第 3 大

把当日最高单价 4,809.18 与最低 481.58 相除，得到 9.99 倍的极差。

在 8 月 1 日以来 71 个"售单 ≥2 笔"的交易日中，这个跨度排第 3 位，前两位是 9 月 27 日的 20.77 倍（434.59 ～ 9,026.22 元/㎡）与 9 月 23 日的 18.64 倍（553.38 ～ 10,315.22 元/㎡）；在 10 月已录得的交易日中则为第 1 位（此前最大为 10 月 10 日的 7.35 倍）。

跨度大，意味着当日成交的房源类型拉得很开：一头是兴龙湖片区 96.69㎡的清水高层，另一头是蚂蝗桥片区 83.06㎡的老旧步行房。这是"卖了什么"的差异，不是同一类房子之间的价格差异。

十一、数据口径、样本局限与合规声明

为保证可核查，本文口径完整披露如下：

数据来源：骏耀房产网永川房产中介联盟成员门店报送的 2026 年 10 月 13 日成交记录，共 8 条，字段包括楼盘名称、区域、板块、房源、物业类型、装修情况、户型、成交面积、成交价、单价、付款方式、挂牌价、挂牌日期、成交周期、是否独家代售；
统计范围：仅 2026 年 10 月 13 日当天的录入记录，不含此前或此后的成交，也不含未录入系统的场外成交；
样本局限：单日 8 笔样本量极小，不能代表永川二手房市场的整体水平、结构或价格走势；文中所有"最低""最高""第 N"均为本台账内部的相对位次，不构成对任何小区价格的评定；
口径提示：装修情况字段由门店自行填写，清水房 / 简装 / 精装 / 精装修之间没有统一认定标准，跨笔比较时存在口径差异（当日红河枫景、俊豪中央大街、凤凰世纪城、金科中央公园城均涉及此类差异）；金科中央公园城当日"装修情况"字段记为"二手房"，属明显口径异常，已按源数据保留并标注；
待核实项：萱花路 481.58 元/㎡（全库第 2 低、让价 50.00%），以及挂牌日期与成交日相同、周期记为"当日"的 3 笔（萱花路、红河枫景、凤凰世纪城），均按源数据原样保留、不修正、不剔除，在核实完成前不作为议价节奏或去化速度的证据使用；
本文所有对比基准均取自同一台账：8 月售单 136 笔、9 月售单 136 笔、10 月 1—12 日售单 55 笔；年度累计因台账未覆盖 1—7 月，不作估算。

合规声明：

本文为成交数据的客观记录与描述，不构成任何房产购买、出售、租赁、投资或融资的决策建议；
本文不以单日数据推断市场走势，不对房价涨跌作出预测；
文中涉及小区的排序、对比均为台账内部相对位次，不构成对任何楼盘或房源的价值评价；
未经授权请勿转载。

以上是 2026 年 10 月 13 日永川成交速递的完整拆解。骏耀房产网持续逐日记录永川真实成交，所有数据均可回溯到门店报送的原始台账；如需查询某个小区的历史成交序列，可在站内检索相应小区名称。

永川二手房不动产权证丢了怎么办｜4 种情形、3 条法律底线、5 步核验

Wed, 14 Oct 2026 11:47:46 +0800

📌 数据使用说明

本文涉及的登记规则、办理时限与收费依据，来自《中华人民共和国民法典》、《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《重庆市土地房屋权属登记条例》、重庆市规划和自然资源局公开办事指南与公开公告、最高人民法院相关司法解释，以及人民法院与主流媒体公开报道的案例；文中涉及的市场现象为公开平台观察。具体受理材料、时限与费用，以永川区不动产登记事务中心当期核定为准。

一、反常识开场：证丢了房子还是你的，但补出来的证上会多两个字

在永川看二手房，卖方一句"证找不到了，去补一个就行"，多数人听起来都不算大事。可从登记规则看，这件事有两个方向相反的结论，很多人只知道其中一个。

先说让人安心的一半。权证遗失、灭失，并不代表权利灭失——不动产登记簿才是物权归属与内容的根据。《民法典》第二百一十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；第二百一十七条进一步明确，不动产权属证书记载的事项应当与登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《重庆市土地房屋权属登记条例》第二十七条也作了同样规定。证是凭证，簿是根本。

再说容易被忽略的一半。同一部条例第二十八条要求：登记机构补发或者换发的权证，应当在记事栏注明原权利证书号、核准登记日期及"补发"或者"换发"字样，并将相关事项记载于不动产登记簿。一本补出来的证，外观与原件几乎一样，翻开记事栏却会留下记录。对买家而言，看到这两个字的正确反应不是转身就走，而是追问一句：原证为什么补办。

骏耀提示：把这两半放在一起，结论就清楚了——证丢了不必慌，补出来的证要看懂。在兴龙湖、凤凰湖、神女湖一带看次新房，或在万达商圈、蚂蝗桥、大南门、胜利路、渝西广场沿线看老小区，卖方递过来的权证是新证还是补发证，记事栏一翻就知道。

二、4 种情形：走错窗口，等于白跑一趟

破损换发：权证污损、破损的，当事人可以申请换发。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条规定，符合换发条件的应当予以换发，并收回原证。
遗失补发：权证遗失、灭失的，权利人可以申请补发，由登记机构在其门户网站上刊发遗失、灭失声明，补发的证书上注明"补发"字样。重庆市级办事指南列出的材料为申请书、身份证明、遗失声明三项。
证载事项更正：权利人、利害关系人认为登记簿记载事项错误的，走的是更正登记（《民法典》第二百二十条），既不是补证也不是换证。
证书填制错误：簿没错、证印错了，属于证书填制错误。按细则第八十条第二款，登记机构应当书面通知权利人换发，并把换发事项记载于登记簿。

四种情形的申请材料、办理路径与后果都不同，去窗口前先分清属于哪一种。

三、3 条法律底线：三条都与直觉相反

底线一：老证不用换，也不存在"限期换证"

《不动产登记暂行条例》第三十三条规定，本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书继续有效。按照国家"不变不换"的原则，权利不变动、证书不更换，旧证与新证并行有效，没有规定要在一定期限内换证。因此，凡是有人以"不换证就作废""集中限期换证"为由上门收费的，都应当先向登记机构核实。重庆市级办事指南公开的收费标准是：不动产权属证书工本费 10 元/证（渝价〔2016〕242 号）。

底线二：房子被查封、抵押着，照样能补出证

这条尤其反直觉。《不动产登记规程》明确：不动产存在查封登记、抵押登记、异议登记、预告登记、地役权登记、土地经营权登记、居住权登记等情形的，不影响不动产权证书和不动产登记证明的换发或者补发。所以"他能补出证"证明不了房源干净；反过来，一本崭新的补发证，也不代表限制已经解除。

底线三：对补发、换发行为提起行政诉讼，人民法院不予受理

据人民网公开的一起案件：买家签了买卖合同但未过户，卖方随后以权证遗失为由挂失并补领新证，买家起诉要求撤销补发的新证。法院依据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》裁定：房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起诉讼的，人民法院不予受理；已经受理的，应当裁定驳回起诉。经办法官在报道中提示，遇到这种情况，买家可以另行提起民事诉讼，要求卖方办理过户，否则要求对方承担违约责任。

骏耀提示：这三条合起来讲的是同一件事——补证是登记机构的程序动作，不是权利状态的担保。

四、5 步核验：拿到权证后按顺序做完

翻记事栏：看是否注明"补发"或"换发"字样及原权利证书号，有的话追问补办原因，并让卖方出具书面说明。
核登记簿：通过"渝快办"网上办事大厅或"重庆市政府"APP 的"不动产综合服务—我的不动产"线上查询，也可以到永川区不动产登记事务中心窗口核对，以簿为准而不是以证为准。
查限制状态：抵押、查封、异议登记、预告登记、居住权登记是否仍然存续——补发证不改变这些记录。
逐栏对证载信息：权利人姓名与身份证件、坐落门牌、房屋建筑面积、用途、土地使用期限，五项都要与实地和合同内容对得上。
证簿不符走更正登记：权利人申请更正登记，需提交权属证书以及证实登记确有错误的材料；登记机构发现登记簿记载错误的，按细则第八十一条通知当事人在 30 个工作日内办理更正，逾期不办理的，公告 15 个工作日后依法予以更正。但要留意细则第八十条的排除条款：错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外——这种情况下更正登记办不了，只能另走救济路径。

五、2 条资金红线 + 1 个时间红线

资金红线一：见到"补发"字样，先核后付

核验完成之前，不付大额定金，更不走私下转账。补发证本身不构成拒买的理由，但构成"必须先查一遍再谈钱"的理由。

资金红线二：加急办证、加价换证的钱，一律先核实

重庆市级办事指南公开的承诺时限是：换证自受理次日起 2 个工作日，遗失补证自受理次日起 1 个工作日，工本费 10 元/证。凡是明显超出这一区间的收费承诺，都与公开口径不符，应当先向登记机构核实再决定。

时间红线：把"证件状态"写进合同，并约定逾期责任

权证补办是有周期的程序动作，恰好卡在网签与过户之间，很容易引发违约。据央视网、新华网公开报道的一起北京案件：卖方因未能按期提供房屋所有权证与土地证原件，买方依约解除合同并要求双倍返还定金，法院判决卖方在已返还 30 万元定金的基础上，再给付 30 万元。另据河南省许昌市魏都区人民法院公开案例：买方已付清房款并实际入住，卖方以权证丢失为由补办新证后拒不协助过户，法院判决合同有效、卖方应协助办理转移手续，并返还以协助过户为由收取的 5000 元。两案走向不同，差别之一就在于合同里有没有把证件交付与配合义务写清楚。

六、永川本地办理入口

永川区不动产登记事务中心，地址：重庆市永川区红河中路 660 号大数据产业园 D 区云谷大厦 2 楼，电话 023-49804582，实施主体为重庆市永川区规划和自然资源局。冬令时（10 月 1 日至次年 4 月 30 日）办公时间为 9:00—12:30、13:00—17:00，夏令时（5 月 1 日至 9 月 30 日）为 9:00—12:30、14:00—18:00，周一至周五，法定节假日除外。线上可通过"渝快办"网上办事大厅或"重庆市政府"APP 的"不动产综合服务"提交申请、查询进度与缴费；重庆市规划和自然资源局设有不动产登记和权籍测绘投诉专线，可通过其官网公告查询。

关于时限口径还要多说一句。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条的公开文本仍写作刊发遗失声明"15 个工作日后予以补发"，而 2024 年 5 月自然资源部第六批修改部门规章的决定已把该句修改为刊发声明后即予以补发，多地登记机构已按新规即时办结；重庆市大渡口不动产登记中心 2026 年 1 月的一份公开公告显示，权利人 1 月 3 日通过"渝快办"提交房屋遗失补证，中心 1 月 4 日发布遗失声明并当日办结预审核。声明环节与窗口办结环节是两段口径，永川区以窗口当期核定为准。

七、免责声明

骏耀作为永川房产市场观察者，依据公开政策文件、公开办事指南与公开案例整理本文，不对单一小区或单一房源的权属状态作自有结论发布。
本文所列时限、材料与费用均为公开发布口径，办理前请以永川区不动产登记事务中心当期核定结果为准。
文中案例均为公开报道的案例，个案结论不直接适用于其他交易。
本文不构成法律意见，也不构成投资建议；涉及具体权利义务安排的，请咨询专业法律人士。
本文内容未经授权请勿转载。

八、相关阅读

永川奥兰半岛小区百科：16栋3199户、68笔成交4562元/㎡与学府大道388号档案

Wed, 14 Oct 2026 08:30:12 +0800

永川学府大道388号的奥兰半岛，是本站「永川小区深度解读」系列口径最特殊的一盘：房源库登记为「商住一体＋50 年产权」，为此前已解析的伟豪创世纪、昌龙阳光尚城（均 70 年登记）中未出现的组合；本盘 2011 年建成，早于区政府「商品房预售通告」栏目收录起点，646 条官方公示全量检索零命中；对门重庆文理学院红河校区B区直线 0.21 公里，128 条台账中租单 59 笔（占 46.1%）。骏耀房产网统计 68 笔买卖成交：加权 4562 元/㎡，高于评估 4400 元/㎡约 3.7%，但四年走势 5188→4549→4348→4179 元/㎡连续下行，2026 年已有 76.5% 的成交低于评估线。小学阶段，2026 年教委原文门牌单列「学府大道388号（奥兰半岛）」，就读红河小学或者子庄小学；初中以「学府大道」路段级归入永川中学文昌校区。本文按官方备案、真实成交、学区原文、配套距离、评估与按揭、必查声明六个模块逐项归档。

上图为本站依据公开地图坐标绘制的等比例区位示意图，仅用于说明相对位置与直线距离关系，非卫星影像、非实拍效果图；图中圆圈为 1-2.5 公里直线距离环，距离为球面直线距离，非步行或车行距离，不作为位置承诺。

一、官方档案与参数核验

1.1 房源库登记参数

奥兰半岛位于重庆市永川区学府大道388号，平台 128 条成交记录中 127 条标注「万达商圈」、1 条标注「兴龙湖」，本站按坐落与绝大多数记录统一归入万达商圈口径。房源库编号 674，登记建成年代 2011 年，物业类型为商住一体（中型社区），建筑类型为高层住宅、钢混结构，楼栋总数 16 栋，规划户数 3199 户，建筑面积 352,090㎡，占地面积 136,248㎡，容积率 3.15，绿化率 40.00%，产权年限登记为 50 年。物业由重庆环城物业管理有限公司提供服务，物业费 1.1 元/㎡·月；地下车位登记 1,279 个。开发主体登记为重庆中科普永奥地产有限公司。市政配套三供齐全：供水侨立水务、供电重庆电力、供气重庆燃气。房源库当前显示二手在售 6 套、出租 5 套（数量口径，具体房源以实际挂牌为准）。

1.2 体量比值与容积率的方向相反偏差

按登记值计算的体量比值为 352,090 ÷ 136,248 ≈ 2.58，低于登记容积率 3.15。需要留意的是，本站此前解析的棠城壹号院（3.12 对 2.30）与昌龙阳光尚城（2.89 对 2.50）均为「换算比值高于登记容积率」，本盘方向相反。差异可能源于占地面积含代征绿地、建筑面积口径分段或分期指标调整，计容面积与容积率以永川住建官方备案为准。

1.3 官方预售通告：646 条全量检索零命中（如实归档）

本站对永川区人民政府「商品房预售通告」栏目 646 条公示做全量检索，并保留空白字符做二次复核，标题与正文均未出现「奥兰半岛」「中科普」「永奥」「学府大道388」任一关键词。原因比较明确：该栏目收录起点为 2016 年（当年仅 1 条，主体为 2017-2022 年），而本盘 2011 年即建成，预售许可发生在栏目收录范围之前。这是继豪禧银山源、昌龙阳光尚城之后，本系列又一次「官方零命中」归档。因此本文中涉及楼栋、户数、产权口径的表述均以房源库登记值与下文官方户型图佐证为准，不做超出现有证据的推断。

1.4 官方户型图佐证：14、15、16 号楼与六种户型

站内图库存有 6 张开发商原始户型图，图题明确标注所属楼栋——「户型/14 15号楼」与「户型/16号楼」，与房源库登记 16 栋相互印证。六种户型如下：

户型编号	所属楼栋	格局	建筑面积
C1	14、15 号楼	两室两厅两卫＋入户花园	约 87.54㎡
C3	14、15 号楼	三室两厅两卫＋入户花园	约 104.79㎡
C2	14、15 号楼	三室两厅两卫＋入户花园	约 115.49㎡
B1	16 号楼	两室两厅双卫＋入户花园＋可变空间	约 97.57㎡
B3	16 号楼	三室两厅两卫＋入户花园	约 116.26㎡
B2	16 号楼	三室两厅双卫＋入户花园＋空中院馆＋景观长廊	约 125.67㎡

以下选取与成交主力面积段对应的三张：

二、68 笔真实成交解析

2.1 样本构成与总量

平台台账共 128 条记录，实际记录区间 2023-01-28 至 2026-10-05。按口径拆分：二手房 69 笔、租单 59 笔，无一手房记录；另有 1 笔待复核记录（2026-03-18 二手房/高层 71.74㎡、成交价 18.38 万、折合 2562 元/㎡）与同期同业态样本偏离较大，已剔除，不纳入统计。

买卖 68 笔合计成交总额 2969.20 万元、总面积 6,508.19㎡，加权均价 4562 元/㎡，中位数 4560 元/㎡，简单均价 4579 元/㎡，单价区间 3397-6133 元/㎡。全部为高层单一业态，与登记「高层住宅」一致。

2.2 户型结构：三室二厅二卫占 73.5%

户型	笔数	占比
三室二厅二卫	50	73.5%
二室二厅一卫	18	26.5%

装修情况标注：装修 57 笔、精装修 8 笔、清水房 2 笔、全新精装 1 笔。户型与装修结构都指向同一个事实：本盘流转以家庭自住型三房为主，且绝大多数带着原有装修成交。

2.3 年度走势：四年连降约 19.5%

年度	笔数	加权均价（元/㎡）	低于评估线笔数
2023	16	5188	1
2024	22	4549	7
2025	13	4348	6
2026（1-10 月）	17	4179	13

四年走势 5188 → 4549 → 4348 → 4179 元/㎡，为本站系列中又一组「四年连降」样本（此前米兰阳光四年约 -21%、昌龙阳光尚城四年约 -15.7%），累计降幅约 19.5%。半年度序列 5281→5131→4613→4493→4480→4155→4107→4278 显示降幅在 2025 年趋缓、2026 年下半年小幅回升至 4278。近 12 个月（起自 2025-10-05）20 笔加权 4187 元/㎡。

更值得注意的是评估线结构的变化：2023 年 16 笔中仅 1 笔低于评估线，2026 年 17 笔中已有 13 笔（76.5%）低于线——盘面价格从「普遍高于评估」切换到「普遍低于评估」，全年加权仍高于评估均价，靠的是少数高单价成交支撑。

2.4 面积段分布：小面积段单价更高

面积段	笔数	加权均价（元/㎡）
70-80㎡	10	4987
80-90㎡	19	4500
90-100㎡	14	4522
100-110㎡	8	4613
110-120㎡	12	4485
120-140㎡	5	4421

面积段呈「倒 U」形态：70-80㎡段 4987 元/㎡为全盘最高，120-140㎡段 4421 元/㎡最低。这与森望滟澜湖（50㎡以下 4795 元/㎡最高、110-130㎡仅 3743 元/㎡）的倒梯度逻辑一致：小面积段总价门槛低、流动性好，单价反而坚挺。

2.5 极值样本与同户型离散度

最高单价 6133 元/㎡：2023-04-08 二手房／高层 96.82㎡，成交价 59.38 万元；
最低单价 3397 元/㎡：2025-08-18 二手房／高层 95.68㎡，成交价 32.50 万元；
最高总价 64.0 万元：2023-08-14 二手房／高层 109.03㎡（5870 元/㎡）；
最低总价 29.0 万元：2025-03-07 二手房／高层 80.48㎡（3603 元/㎡）。

单价极差 1.81 倍。逐笔离散度还有更直观的例子：同为 86.42㎡三室二厅二卫，2026 年 5-8 月四笔成交单价依次为 3587 → 4397 → 5531 → 4071 元/㎡，四个月窗口内极差 1.54 倍。小样本社区逐笔差异大，任何一笔报价都应回到同户型近期成交逐案核对，整盘均价参考意义有限。

2.6 逐笔成交台账

成交时间	性质	业态	面积(㎡)	总价(万元)	单价(元/㎡)	付款方式
2023-01-28	二手房	高层	116.00	62.00	5,345	—
2023-02-13	二手房	高层	86.82	44.18	5,089	—
2023-02-24	二手房	高层	115.92	58.80	5,072	—
2023-04-03	二手房	高层	71.74	33.00	4,600	—
2023-04-08	二手房	高层	96.82	59.38	6,133	—
2023-04-12	二手房	高层	71.74	37.88	5,280	—
2023-08-14	二手房	高层	109.03	64.00	5,870	—
2023-08-27	二手房	高层	85.70	36.50	4,259	—
2023-09-22	二手房	高层	119.68	58.00	4,846	—
2023-09-26	二手房	高层	71.74	39.00	5,436	—
2023-10-13	二手房	高层	71.74	41.28	5,754	—
2023-10-27	二手房	高层	85.70	45.50	5,309	—
2023-11-16	二手房	高层	85.72	43.80	5,110	—
2023-12-03	二手房	高层	71.74	36.68	5,113	—
2023-12-19	二手房	高层	126.95	58.38	4,599	—
2023-12-23	二手房	高层	80.48	42.98	5,340	—
2024-01-09	二手房	高层	115.92	56.80	4,900	—
2024-02-08	二手房	高层	88.56	39.78	4,492	—
2024-02-18	二手房	高层	126.95	58.00	4,569	—
2024-02-28	二手房	高层	71.74	30.50	4,251	—
2024-03-03	二手房	高层	121.36	52.60	4,334	—
2024-03-08	二手房	高层	80.36	35.00	4,355	—
2024-03-10	二手房	高层	97.36	58.00	5,957	—
2024-05-12	二手房	高层	81.11	33.28	4,103	—
2024-05-15	二手房	高层	105.92	46.80	4,418	—
2024-05-25	二手房	高层	116.60	53.28	4,569	—
2024-07-19	二手房	高层	94.48	37.20	3,937	—
2024-08-20	二手房	高层	80.48	37.50	4,660	—
2024-08-23	二手房	高层	108.12	50.38	4,660	—
2024-09-01	二手房	高层	71.65	32.80	4,578	—
2024-09-29	二手房	高层	115.92	44.00	3,796	—
2024-10-07	二手房	高层	115.92	52.00	4,486	—
2024-10-18	二手房	高层	105.36	47.60	4,518	—
2024-10-25	二手房	高层	96.13	44.80	4,660	—
2024-11-04	二手房	高层	96.07	45.68	4,755	—
2024-11-07	二手房	高层	71.74	43.00	5,994	—
2024-12-02	二手房	高层	119.68	54.00	4,512	—
2024-12-25	二手房	高层	95.70	37.30	3,898	—
2025-02-19	二手房	高层	93.04	46.60	5,009	—
2025-03-07	二手房	高层	80.48	29.00	3,603	—
2025-03-15	二手房	高层	115.92	49.38	4,260	—
2025-05-02	二手房	高层	71.74	34.60	4,823	—
2025-05-30	二手房	高层	102.00	48.00	4,706	—
2025-06-02	二手房	高层	80.48	42.18	5,241	—
2025-06-04	二手房	高层	111.01	42.00	3,783	—
2025-06-14	二手房	高层	80.92	37.80	4,671	—
2025-08-18	二手房	高层	95.68	32.50	3,397	—
2025-09-12	二手房	高层	126.95	57.80	4,553	—
2025-10-09	二手房	高层	108.12	44.40	4,107	—
2025-11-01	二手房	高层	91.31	41.90	4,589	—
2025-12-15	二手房	高层	80.48	32.20	4,001	—
2026-01-08	二手房	高层	71.74	29.00	4,042	—
2026-01-14	二手房	高层	96.07	43.88	4,568	—
2026-01-21	二手房	高层	88.56	32.08	3,622	—
2026-03-13	二手房	高层	108.12	44.00	4,070	—
2026-03-18	二手房	高层	90.62	42.80	4,723	—
2026-03-18	二手房	高层	71.74	18.38	2,562	台账待复核
2026-03-30	二手房	高层	122.22	49.28	4,032	—
2026-04-08	二手房	高层	96.82	37.30	3,853	—
2026-05-14	二手房	高层	86.42	31.00	3,587	全款
2026-06-03	二手房	高层	86.42	38.00	4,397	全款
2026-06-30	二手房	高层	95.70	39.80	4,159	全款
2026-07-08	二手房	高层	116.81	51.38	4,399	按揭
2026-07-12	二手房	高层	86.42	47.80	5,531	按揭
2026-07-23	二手房	高层	111.00	42.00	3,784	全款
2026-08-26	二手房	高层	86.42	35.18	4,071	—
2026-08-27	二手房	高层	95.67	35.00	3,658	全款
2026-09-17	二手房	高层	80.48	32.60	4,051	按揭
2026-10-05	二手房	高层	105.92	48.08	4,539	按揭

2.7 挂牌与流速样本

台账中有挂牌-成交配对样本 1 笔：2026-10-05 三室二厅二卫 105.92㎡，挂牌 49.8 万、成交 48.08 万（-3.5%）。成交周期有数值的样本仅 6 笔（均值约 197 天、中位 121 天、区间 1-695 天，另有「当日/当天」3 笔未计入），付款方式标注 9 笔（全款 5、按揭 4）。样本量小，不做流速与付款结构断言。

三、59 笔租赁成交解析

租赁是本盘台账的重要组成部分：59 笔租单（2023-06-17 至 2026-09-25）占台账总量 46.1%。月租均值 1242 元、中位数 1200 元、区间 700-1600 元，单方月租均值 14.59 元/㎡·月；租单户型标注集中在二室二厅一卫（29 笔，其余未标注户型）。

面积段	笔数	均值月租	单方月租	毛收益区间
80㎡以下	18	1147 元	16.04 元/㎡·月	2.6%-5.3%
80-90㎡	25	1184 元	14.29 元/㎡·月	3.2%-4.2%
90-100㎡	7	1421 元	14.62 元/㎡·月	3.4%-4.4%
100㎡以上	9	1450 元	12.53 元/㎡·月	2.5%-3.7%

80㎡以下段单方月租 16.04 元/㎡·月为全盘最高——本盘正门对重庆文理学院红河校区B区（直线 0.21 公里），小面积租赁需求稳定。年度租金走势 1362 → 1289 → 1211 → 1136 元/月（2026 年 1-9 月 11 笔），与售价同步下行约 16.6%。按买卖加权 4562 元/㎡折算，静态毛收益中位约 3.9%（区间 2.5%-5.3%）。

成交时间	业态	面积(㎡)	月租(元)	单方月租(元/㎡·月)
2023-06-17	高层	82.00	1,200	14.63
2023-06-28	高层	70.00	1,300	18.57
2023-08-27	高层	80.00	1,200	15.00
2023-09-01	高层	98.51	1,600	16.24
2023-09-02	高层	96.00	1,600	16.67
2023-10-17	高层	124.00	1,500	12.10
2023-11-03	高层	86.00	1,200	13.95
2023-11-14	高层	82.00	1,300	15.85
2024-02-19	高层	72.00	1,200	16.67
2024-02-25	高层	120.00	1,600	13.33
2024-03-07	高层	80.00	1,200	15.00
2024-04-01	高层	72.00	1,300	18.06
2024-04-21	高层	72.00	1,200	16.67
2024-04-22	高层	70.00	1,400	20.00
2024-05-11	高层	108.00	1,500	13.89
2024-06-17	高层	85.00	1,200	14.12
2024-07-03	高层	72.00	1,300	18.06
2024-07-04	高层	72.00	1,300	18.06
2024-07-27	高层	80.00	1,200	15.00
2024-08-24	高层	72.00	1,200	16.67
2024-09-16	高层	88.56	1,100	12.42
2024-11-04	高层	119.00	1,500	12.61
2024-12-05	高层	99.00	1,500	15.15
2024-12-24	高层	80.48	1,300	16.15
2024-12-30	高层	75.00	1,100	14.67
2024-12-30	高层	72.00	1,100	15.28
2025-01-04	高层	80.00	1,200	15.00
2025-02-26	高层	88.56	1,100	12.42
2025-03-09	高层	71.00	1,200	16.90
2025-04-02	高层	81.00	1,000	12.35
2025-06-18	高层	87.00	1,400	16.09
2025-07-03	高层	97.00	1,300	13.40
2025-07-04	高层	81.00	1,250	15.43
2025-07-29	高层	87.00	1,100	12.64
2025-08-12	高层	74.00	1,200	16.22
2025-08-13	高层	80.00	1,000	12.50
2025-08-19	高层	122.00	1,400	11.48
2025-08-25	高层	108.00	1,500	13.89
2025-08-28	高层	88.56	1,250	14.11
2025-08-30	高层	80.48	1,200	14.91
2025-08-30	高层	98.00	1,400	14.29
2025-09-08	高层	81.00	1,300	16.05
2025-10-09	高层	88.00	1,200	13.64
2025-10-28	高层	80.00	1,100	13.75
2025-10-29	高层	75.00	1,100	14.67
2025-11-01	高层	72.00	1,100	15.28
2025-11-08	高层	96.00	1,250	13.02
2025-11-27	高层	73.00	1,100	15.07
2026-02-06	高层	111.30	1,450	13.03
2026-02-24	高层	72.00	700	9.72
2026-02-25	高层	60.00	750	12.50
2026-03-04	高层	80.48	1,200	14.91
2026-03-27	高层	126.00	1,200	9.52
2026-04-08	高层	80.00	1,100	13.75
2026-05-18	高层	108.00	1,400	12.96
2026-06-17	高层	70.00	1,100	15.71
2026-06-21	高层	80.00	1,200	15.00
2026-09-05	高层	88.00	1,100	12.50
2026-09-25	高层	95.70	1,300	13.58

四、学区原文归档（2026 年教委公示）

本站仅归档官方公示原文，招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，以下内容不构成入学承诺。

4.1 小学阶段：门牌单列（红河小学或子庄小学）

2026 年永川区小学招生原文中以门牌号单列本项目：

「学府大道388号（奥兰半岛），该路段户籍和房屋产权都在辖区范围内就读红河小学或者子庄小学，"有户无房、有房无户"就读子庄小学。」

即学府大道388号（奥兰半岛）在小学原文中为门牌级单列，且给出「户籍与房屋产权均在辖区内可就读红河小学或者子庄小学、有户无房或有房无户就读子庄小学」的完整口径。

4.2 初中阶段：学府大道路段级归入永川中学文昌校区

2026 年永川区初中招生原文中，「永川中学文昌校区」招生范围包含「学府大道」路段：

「文昌校区：红河大道单号319号、双号368号及以后路段，学府大道，兴龙大道777号（金科中央公园城）、789号（阳光小镇）、888号……」

即本盘所在学府大道在初中原文中属路段级归档，归入永川中学文昌校区。需要说明：房源库坐标周边 0.33 公里即有「永川中学新校区」（小区正东方向），其与文昌校区同属永川中学办学体系，但划片表述以教委原文为准，本站不以此推断就读校区。

五、配套与直线距离

以下为公开地图坐标（WGS-84）换算的球面直线距离（27 个点位），非步行或车行距离，不作为位置承诺：

配套点	类别	直线距离	定位
重庆文理学院红河校区B区	高校（一路之隔）	0.21 km	小区正北方向
永川中学新校区	中学（与文昌校区同属永川中学，距离参考）	0.33 km	小区正东方向
永川观音山公园	生态公园	0.50 km	小区正南方向
永川体育中心	体育场馆	0.51 km	小区西北方向
永川体育场	体育场馆	0.60 km	小区正西方向
重庆枫叶国际学校	学校（民办国际化学校）	0.91 km	小区东北方向
重庆文理学院红河校区A区	高校	1.19 km	小区西北方向
金科·中央公园城	邻近大型社区	1.37 km	小区正北方向
時代天街	商业综合体	1.47 km	小区西北方向
永川中央森林公园	生态公园	1.53 km	小区西北方向
永川区人民医院	医疗	1.84 km	小区西北方向
兴龙湖小学	小学（距离参考，教委原文对口为红河小学/子庄小学）	1.86 km	小区东北方向
棠城公园	生态公园	1.99 km	小区西北方向
兴龙湖公园	生态公园	2.01 km	小区正北方向
人民广场	公共空间	2.08 km	小区西北方向
重庆现代制造职业学院	高校	2.25 km	小区东南方向
永川区人民政府	政务	2.27 km	小区西北方向
重庆医科大学附属永川医院新区分院	医疗	2.46 km	小区东北方向
永川区凤凰湖中学	中学	2.67 km	小区正南方向
重庆水利电力职业技术学院	高校	2.96 km	小区正北方向
重庆市永川职业教育中心	学校	3.00 km	小区东南方向
兴龙湖中学	中学	3.01 km	小区东北方向
凤凰湖公园	生态公园	3.18 km	小区正南方向
永川区实验小学	小学	3.20 km	小区东北方向
永川客运中心	交通枢纽	4.01 km	小区正西方向
新红旗小学	小学	4.14 km	小区正北方向
永川中学文昌校区	中学（2026年教委原文将学府大道路段划入该校区）	4.21 km	小区正北方向

配套结构上有三点值得记录：一是高校资源贴身分布——重庆文理学院红河校区B区 0.21 公里（正北，一路之隔）、A 区 1.19 公里（西北）、重庆水利电力职业技术学院 2.96 公里（正北）；二是运动资源集中——永川体育中心 0.51 公里（西北）、永川体育场 0.60 公里（正西），沙盘鸟瞰中紧邻本盘的大型场馆即为体育中心；三是商业与政务沿西北方向展开——時代天街 1.47 公里、永川区人民医院 1.84 公里、区政府 2.27 公里。本盘所在板块口径为万达商圈，商业配套以商圈辐射为主。

六、评估价、首付与月供测算

6.1 评估价与年度下沉

合作银行评估指导价区间为 4300-4500 元/㎡，评估均价 4400 元/㎡。68 笔买卖加权 4562 元/㎡，高于评估线 162 元（+3.7%）；其中 27 笔（39.7%）低于评估线、41 笔（60.3%）高于线。分年度看，低于线的比例从 2023 年的 1/16（6.3%）一路升至 2026 年的 13/17（76.5%），盘面价格重心已系统性移到评估线下方。

6.2 真实台账按揭测算

特别提示：现在最新的贷款政策，首套房和二套房贷款利率都是 3.15%，贷款成数 85%，最长贷款年限 40 年（480 期，等额本息），贷款额 = MIN（评估认定值, 成交价）× 85%。台账中按揭成交 4 笔全部发生在 2026 年：

案例	总价	首付（比例）	贷款	月供
2026-07-08 高层 116.81㎡ · 4399 元/㎡	51.38 万	7.71 万 · 15.0%	43.67 万	1601 元
2026-07-12 高层 86.42㎡ · 5531 元/㎡	47.80 万	15.48 万 · 32.4%	32.32 万	1185 元
2026-09-17 高层 80.48㎡ · 4051 元/㎡	32.60 万	4.89 万 · 15.0%	27.71 万	1016 元
2026-10-05 高层 105.92㎡ · 4539 元/㎡	48.08 万	8.47 万 · 17.6%	39.61 万	1453 元

读表要点： 5531 元/㎡案高于评估线 25.7%，贷款按评估认定值封顶（4400×86.42×85%），首付被动上浮至 32.4%；4399 元/㎡案几乎贴线（评估线 4400），仍按成交价足额 85% 放贷；低于线的 4051 元/㎡案首付 15.0%、月供约 1016 元。本盘首付上浮幅度整体温和（对比棠城壹号院洋房两案 40.3%/54.7%），主因是加权价与评估线差距小、且高层单价分布集中。

6.3 在售房源按成交口径测算

房源库当前在售 6 套，按成交价口径 85% 测算：

在售房源	挂牌总价	折合单价	首付（比例）	月供
2室2厅1卫 80.48㎡	36.8 万	4573 元/㎡	6.70 万 · 18.2%	1104 元
2室2厅1卫 106㎡	58.0 万	5472 元/㎡	18.36 万 · 31.6%	1454 元
2室2厅1卫 71.6㎡	35.8 万	5000 元/㎡	9.02 万 · 25.2%	982 元
2室2厅1卫 72㎡	42.0 万	5833 元/㎡	15.07 万 · 35.9%	987 元
2室2厅1卫 81㎡	40.0 万	4938 元/㎡	9.71 万 · 24.3%	1111 元
3室2厅2卫 108.12㎡	60.0 万	5549 元/㎡	19.56 万 · 32.6%	1483 元

挂牌单价区间 4573-5833 元/㎡，全部高于评估均价 4400 元/㎡——在售业主报价整体高于近 12 个月成交加权 4187 元/㎡，挂牌与成交之间存在明显价差，议价空间请回到同户型近期成交逐案核对。具体认定值以银行实际评估为准，月供不构成贷款承诺。

七、必查事项与免责声明

7.1 交易前必查事项（本站按证据缺口列出）

商住一体＋50 年产权登记口径核实：房源库登记物业类型为商住一体、产权 50 年，土地用途、年限与续期规则以不动产权证载为准；该组合在本系列已解析社区中属少见口径，贷款成数、税费与落户规则是否受影响，向合作银行与不动产登记中心核实；
官方预售通告零命中：本盘建成早于通告栏目收录起点，646 条公示无证载记录，楼栋、户数、面积等静态参数以房源库登记与产权证附图为准；
体量比值 2.58 与容积率 3.15 方向相反偏差：计容面积、占地面积口径以住建备案为准；
车位登记不完整：仅登记地下 1,279 个（车位比约 0.40/户），地面车位与停车费字段无登记，停车条件签约前必查；
小学双校口径确认：2026 年原文为「红河小学或者子庄小学」双选＋有户无房子庄小学，具体录取以当年度公示与户籍、产权材料审核为准；
同户型价差极大，逐笔核价：86.42㎡同户型四个月单价极差 1.54 倍、整盘极值极差 1.81 倍，任何报价回到同户型近期成交逐案核对；
挂牌与成交价差：在售 6 套挂牌单价 4573-5833 元/㎡全部高于评估均价与近 12 月成交加权，出价前对照第六节测算；
租赁占比高：租单占台账 46.1%，购买自住请实地核实目标楼栋的租户比例与居住构成。

7.2 免责声明

本文所有成交数据来自骏耀房产网 2023 年 1 月至 2026 年 10 月平台成交台账（实际记录区间 2023-01-28 至 2026-10-05，共 128 条，其中二手房 69 笔、租单 59 笔、剔除待复核 1 笔），为历史记录归档，不代表实时售价与未来走势；
文中银行评估价、首付与月供均为按公开政策口径的测算示例（利率 3.15%、成数 85%、年限 40 年等额本息），具体以合作银行实际审批为准，不构成贷款承诺；
学区信息为 2026 年官方公示原文归档（小学学府大道388号门牌单列红河小学或子庄小学、初中学府大道路段级归入永川中学文昌校区），招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，本文不构成入学承诺；
配套距离为公开地图坐标换算的球面直线距离，不代表步行或车行时间，不作为位置承诺；
本文为历史成交与官方公示的结构化归档，不构成任何购房建议、投资建议或价格预测；
数据样本存在覆盖局限（买卖 68 笔但全部为二手房、租单 59 笔、成交周期数值样本仅 6 笔、付款方式 59 条未标注、官方预售通告零命中、挂牌-成交配对仅 1 笔），解读时请注意样本量边界。

上期回顾：上一期金科棠城壹号院（神龙路366号，兴龙湖片区 24 栋 1598 户）把官方档案完整度推到系列新高——11 条预售通告证载 15 幢 1172 套，同时出现推广名与证载主体分离、初中门牌单列而小学未单列、洋房首付上浮至 54.7% 三个系列新情况。本期奥兰半岛（学府大道388号，万达商圈 16 栋 3199 户）则走到另一个极端：官方预售通告零命中，档案只能靠房源库登记、开发商原始户型图与教委学区原文三路补全；但它贡献了两个此前未出现的样本——商住一体＋50 年产权登记的组合，以及对门高校带来的 46.1% 租赁占比。两期连读，官方档案的完整度与社区的功能属性（自住流转或租学混合）正在成为解释价格结构差异的两条主线。加上更早的伟豪创世纪（红河中路6666号）、米兰阳光（凤凰大道66号），万达商圈与凤凰湖片区的逐笔台账对照网正在成形。

下期预告：恒森盛世华章与金科棠城壹号院篇文末预告的凤凰大道88号（圣托里尼）仍在解析排期中——该盘在 2026 年小学原文中与「2022号（恒森盛世华章）」同列于凤凰湖小学段落，两盘同属凤凰湖片区、同被门牌单列，但一个是凤凰大道沿线社区、一个是兴龙大道沿线 50 年产权登记的 16 栋大盘，价格结构、租赁活跃度与官方档案完整度是否同构？本站将带着同样的逐笔台账与官方档案核对标准上线。需要说明的是，奥兰半岛因读者点名需求提前插入排期，圣托里尼继续顺延。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创内容。未经授权，请勿转载。

永川二手房10月12日成交：8单4租，蔷薇国际三期同日双签

Tue, 13 Oct 2026 12:10:19 +0800

10 月 12 日，永川录得成交 8 单——4 笔二手房、4 笔租单，租售正好各占一半。

这一天最抓人的不是单数，而是两笔二手房来自同一个小区、同一天签下：蔷薇国际三期，87.47㎡清水房 32.50 万，98.73㎡精装修 52.10 万。同一小区、同一天、同为高层，单价一个 3,715.56 元/㎡，一个 5,277.02 元/㎡，相差 42.02%。

而同一天里最低的一笔，单价只有 1,314.64 元/㎡——比当天最高那笔低了整整 4.01 倍。

先说清楚边界：本文只描述 2026 年 10 月 12 日当天录入的成交记录，不推断任何走势，不做涨跌预测，不构成决策建议。8 单样本能说明的，是"这一天发生了什么"，不是"市场怎么样了"。

图 1｜永川二手房10月12日成交：8单4租，蔷薇国际三期同日双签（数据来源：骏耀房产网真实成交记录）

一、当日总览与累计坐标：8 单、6 个板块、台账第 444—451 单

先把盘子摆清楚。

全天录入成交 8 单：二手房 4 笔、租单 4 笔，一手房与新房均为 0 笔——这是 8 月 1 日建账以来租单占比最高（50.0%）的一个交易日；
按区域：新区 6 单、老区 2 单；其中二手部分新区 3 笔、老区 1 笔；
按板块共涉 6 个：万达商圈 2 单、兴龙湖片区 2 单、蚂蝗桥片区 1 单、商贸城片区 1 单、123转盘 1 单、凤凰湖片区 1 单；二手 4 笔则集中在 万达商圈 2 笔、123转盘 1 笔、蚂蝗桥片区 1 笔；
按物业类型：高层 7 笔、步行房 1 笔；按装修口径：装修 4 笔、精装修 2 笔、简装 1 笔、清水房 1 笔；
按户型：三室二厅二卫 3 单、二室二厅一卫 2 单、一室一厅一卫 2 单、三室二厅一卫 1 单；二手 4 笔中有 3 笔是三室；
二手合计成交面积 375.53㎡、合计成交总价 154.60 万，套均面积 93.88㎡、套均总价 38.65 万；
二手单价区间 1,314.64 ～ 5,277.02 元/㎡，算术均值 3,838.49 元/㎡，按"总价 ÷ 面积"计算的加权值 4,116.85 元/㎡。

累计口径上，当日为本月第 64—71 单（10 月 1 日起累计 71 单）；按本台账自 2026 年 8 月 1 日起的连续记录，为第 444—451 单，截至当日累计 451 单（二手房 318 笔、一手房 6 笔、租单 124 笔、新房 3 笔；已按已刊月刊口径剔除 9 月 15 日重复报送的"英井路2号" 71.49㎡一条）。年度累计因台账未覆盖 1—7 月，本文不作估算。

二、最大看点一：蔷薇国际三期同日双签，8 月以来第 7 组

把 8 月 1 日以来全部"同一天、同一小区成交 ≥2 笔售单"的记录拉出来，一共只有 7 组：

2026 年 10 月 10 日 · 利安凰城御府 · 3 笔（唯一一组 3 笔）；
2026 年 10 月 12 日 · 蔷薇国际三期 · 2 笔（当日，单价 3,715.56 与 5,277.02 元/㎡）；
9 月 12 日 · 港九香山屿 · 2 笔；8 月 21 日 · 万达公寓 · 2 笔；8 月 11 日 · 金域蓝湾一期 · 2 笔；8 月 4 日 · 金科天悦府 · 2 笔；8 月 3 日 · 金科公园王府 · 2 笔。

蔷薇国际三期是台账 8 月 1 日以来的第 7 组，也是 10 月的第 2 组；更特别的是，这个小区在台账里就是第一次出现——首次登场就一次交出 2 笔。

两笔逐项对照：

87.47㎡ · 清水房 · 32.50 万 · 3,715.56 元/㎡ · 全款 · 周期记"当日" · 非独家 · 挂牌 42.00 万（让价 22.62%）；
98.73㎡ · 精装修 · 52.10 万 · 5,277.02 元/㎡ · 按揭 · 162 天 · 独家代售 · 挂牌 56.80 万（让价 8.27%）。

面积差 11.26㎡（+12.87%），总价差 19.60 万（+60.31%），单价差 1,561.46 元/㎡（+42.02%），单价倍差 1.4202 倍。两笔合计 84.60 万，占当日二手成交总额 154.60 万的 54.72%。

把"蔷薇国际"整个系列（一期、二期、三期合计 8 笔售单）按单价排序，这两笔分别落位：

5,277.02 元/㎡排第 3 高（前两位为 9 月 23 日二期 149.10㎡全新精装 10,315.22、9 月 20 日一期 126.81㎡精装修 6,135.16）；
3,715.56 元/㎡排第 8 高，即该系列 8 笔中的最低一笔。

需要如实披露一个数据异常：87.47㎡这笔的"挂牌日期"字段记为 2026.10.12，与成交日同一天，"成交周期"记为"当日"。这与 10 月 10 日南大街那笔属于同一类字段情形。本文按源数据原样保留、不修正、不剔除，同时标注为待核实，该笔的 22.62% 让价与"当日"周期不作为议价节奏的证据使用。

三、最大看点二：同为清水、面积差 0.11㎡，总价同为 32.50 万

这是当天最值得细看的一处巧合，也是本台账少见的"近似对齐"样本。

2026 年 8 月 19 日 · 蔷薇国际二期：87.36㎡、清水房、成交价 32.50 万、单价 3,720.24 元/㎡；
2026 年 10 月 12 日 · 蔷薇国际三期：87.47㎡、清水房、成交价 32.50 万、单价 3,715.56 元/㎡。

面积相差 0.11㎡，成交总价完全相同，单价相差 4.68 元/㎡（-0.13%）。

但这里必须停一下：这两个是不同期数（二期 vs 三期）、不同楼栋的房源，台账不记录楼层、朝向、楼栋位置、产权状态与是否为同一业主委托。所以这只能说明"两个不同期数、面积相差 0.11㎡的清水房源，最终成交总价落在同一个数字上"，不能解读为价格稳定，更不能推断走势。

回头看同一天的另一笔：98.73㎡精装修那笔单价 5,277.02 元/㎡，比 87.47㎡清水那笔高出 42.02%。装修口径差异是单价差异中最容易被忽略的一项——把清水房与精装修房放在同一条均价线上比较，读数一定失真。

四、最大看点三：海亮锦尚 5,046.74 元/㎡，登顶 123 转盘

海亮锦尚，123转盘 · 新区 · 高层 · 精装修，120.87㎡，成交价 61.00 万，单价 5,046.74 元/㎡，全款，成交周期 134 天，非独家，挂牌价 69.80 万（让价 12.61%）。

在 123转盘 21 笔售单中排第 1 高——但优势极其微弱：第 2 高是 9 月 30 日中磐云庭的 5,046.49 元/㎡，只差 0.25 元/㎡（+0.005%）；
该板块 21 笔均值 3,276.06 元/㎡，本笔高于均值 54.05%；
在高层 8 月 1 日以来 194 笔售单中排第 47 高（该组均值 4,196.38 元/㎡，本笔高于均值约 20.26%）；
同小区对照：8 月 17 日海亮锦尚 112.71㎡、精装修、49.08 万、4,354.54 元/㎡、按揭、59 天。本笔面积 +7.24%、总价 +24.29%、单价 +15.90%，周期从 59 天变为 134 天。

需要说明的是：两笔虽同为"精装修"标签，但装修程度、楼层、朝向、楼栋位置均无法从台账核实，且面积相差 8.16㎡。这 15.90% 只能表述为"同一小区两笔不同面积房源的单价差异"，不能作为该小区价格变动的依据。

另外补一句：海亮锦尚在台账中共 3 笔记录，除上述 2 笔售单外，还有 9 月 16 日一笔 99.00㎡、月租 0.12 万、12.12 元/㎡·月的租单。

五、最大看点四：市政家属院与那一笔能把均价拽翻的极端值

市政家属院，蚂蝗桥片区 · 老区 · 步行房 · 简装，68.46㎡，成交价 9.00 万，单价 1,314.64 元/㎡，全款，成交周期 2 天，非独家，挂牌价 18.00 万（让价 50.00%）。该小区为台账首现。

挂牌 18.00 万、成交 9.00 万，让价 50.00%，与 10 月 10 日南大街并列10 月第 2 大（第 1 为 10 月 8 日骑龙街的 50.20%）；
在本台账 66 笔步行房售单中排第 53 高（该组最低 434.59、最高 4,011.64、均值 2,011.60、中位 1,788.81 元/㎡；本笔低于均值约 34.65%）；
在 8 月 1 日以来 43 笔单价低于 2,000 元/㎡的售单（占 324 笔售单的 13.3%）中，本笔排第 15 低；
在蚂蝗桥片区仅有的 2 笔售单中排第 2 高（即最低）——另一笔是 10 月 5 日东科兰乔圣菲 121.36㎡、25.08 万、2,066.58 元/㎡、按揭、6 天。

最关键的是下面这组对比，它决定了当天"均价"这个数字该怎么读：

当日 4 笔二手算术均价 3,838.49 元/㎡，低于 10 月 1—11 日 51 笔售单均价 4,143.59 元/㎡ 达 7.36%；
但剔除市政家属院这一笔后，其余 3 笔均价变为 4,679.77 元/㎡，反而高出 12.94%；
含当日在内，10 月二手 55 笔均价 4,121.40 元/㎡。

换句话说：一笔记录就能把单日均价的方向整个翻转。这正是"日均价"这个指标最不可靠的地方，也是本文反复强调"不要用单日数据判断走势"的原因。这笔低值的形成原因（产权状态、楼栋状况、是否含附属配套、是否存在特殊交易背景）台账均无记录，无法从数据本身核实，本文如实陈述、不剔除、不修正，也不单独用它代表蚂蝗桥片区的价格水平。

六、独家率 25%、按揭率 25%，双双走低

把 10 月每个交易日的二手结构排一遍，当天的两个比率都处在低位。

独家代售 1 / 4 = 25.0%：为 10 月最低（此前最低为 10 月 1 日与 10 月 7 日的 33.3%，最高为 10 月 3 日、6 日、9 日的 100.0%）；10 月合计 55 笔二手中独家 36 笔，占比 65.5%；
按揭 1 / 4 = 25.0%、全款 3 / 4 = 75.0%：按揭率为 10 月第 2 低（最低为 10 月 7 日的 16.7%）；10 月合计二手按揭 30 笔，占比 54.5%。

需要说明的是：当日只有 4 笔二手样本，其中 2 笔来自同一个小区（蔷薇国际三期），样本独立性偏弱。单一交易日的比率波动很大——10 月以来同一指标在 16.7% 到 100.0% 之间都出现过，单日比率不宜与月度比率做趋势化对比。

七、周期两极：0 天与 162 天出现在同一天

先说明方法：本栏目自 10 月 12 日这篇文章起，把台账中"X 年 X 个月""X 个月"这类写法按 1 年 = 365 天、1 个月 = 30.44 天统一折算计入统计（此前只统计"XX 天"格式），故历史样本量与中位值与本栏目早期文章存在差异，属方法升级而非数据变化。

全库有周期记录的售单 310 笔（占 324 笔售单的 95.7%），中位 80.0 天、均值 206.4 天，≥365 天 46 笔、占 14.8%；
当日 4 笔周期：0 天、2 天、134 天、162 天，中位 68.0 天、均值 74.5 天；
当日中位 68.0 天，低于全库中位 15.0%；但内部分化明显——2 笔在 2 天以内，2 笔在 130 天以上；
逐笔排名（共 310 笔）：市政家属院 2 天 → 第 279 长；蔷薇国际三期 87.47㎡ 0 天 → 第 293 长；海亮锦尚 134 天 → 第 121 长；蔷薇国际三期 98.73㎡ 162 天 → 第 101 长；
全库售单中周期 ≤2 天的共 32 笔，占 310 笔的 10.3%——当天 4 笔里就占了 2 笔。

补一句让价：当日 4 笔均有挂牌价记录，让价分别为 50.00%、22.62%、12.61%、8.27%，算术均值 23.38%，高于 10 月 41 笔有挂牌价售单的均值 17.85% 约 5.53 个百分点。

一个反直觉的细节：让价最大的市政家属院（50.00%）用了 2 天；让价最小的蔷薇国际三期 98.73㎡（8.27%）反而用了 162 天。"让得多就一定快"这个直觉，在当天的样本里同样成立不了——台账不记录调价次数、撤牌再挂与带看量，本文只并列陈述，不做因果推断。

八、租单 4 笔：从 10.26 到 28.46 元/㎡·月

当天租赁 4 笔，占全天 8 单的一半，面积均值 66.44㎡，单价均值 19.00 元/㎡·月、中位 18.65 元/㎡·月。10 月累计租单 16 笔，均值 19.15、中位 17.23 元/㎡·月。

森望滟澜湖（凤凰湖片区 · 高层 · 装修）35.14㎡、月租 0.10 万（1,000 元）、28.46 元/㎡·月：在 124 笔租单中排第 9 高，高于全库均值 18.47 达 54.10%；与 8 月 27 日同小区同面积（35.14㎡）的 28.46 元/㎡·月完全持平，是该小区 7 笔租单中的最高值（与 8 月 27 日并列）。该小区在台账中的租单从 8 月 18 日的 47.63㎡一路到当天的 35.14㎡，单价区间 23.09—28.46 元/㎡·月。
昌龙阳光尚城（兴龙湖片区 · 高层 · 装修）33.37㎡、月租 0.08 万（800 元）、23.97 元/㎡·月：全库第 20 高，高于均值 29.79%；在兴龙湖片区 5 笔租单中排第 3 高（该组区间 13.33—38.79、均值 24.35）。同小区 9 月 26 日另有一笔 121.14㎡、13.87 元/㎡·月的租单——面积相差 3.63 倍，单价相差 72.8%，这正是租赁单价与面积强负相关的典型表现。
渝西印象（兴龙湖片区 · 高层 · 装修）90.00㎡、月租 0.12 万（1,200 元）、13.33 元/㎡·月：全库第 87 高，低于均值 27.82%；在 面积 90—110㎡的 29 笔租单中排第 14 高（该组均值 12.79、中位 13.13），恰好落在该面积段的中位附近；在兴龙湖片区 5 笔租单中排第 5 高（即最低）。同小区 10 月 9 日另有一笔 57.00㎡、16.67 元/㎡·月。
豪禧银山源（商贸城片区 · 高层 · 装修）107.23㎡、月租 0.11 万（1,100 元）、10.26 元/㎡·月：全库第 112 高，低于全库均值 18.47 达 44.45%；但在 90—110㎡的 29 笔租单中排第 24 高，低于该组中位 13.13 约 21.86%。同小区台账另有 6 笔租单，面积集中在 35—38.79㎡，单价区间 13.51—22.22 元/㎡·月，本笔 10.26 元/㎡·月是该小区 7 笔租单中的最低值。

为什么"全库第 112 高"放到同面积段会变成"第 24 高"？因为租赁的每平方米单价与面积强负相关：小户型把固定成本摊薄后单价天然更高。所以"第 112 高"是混合面积段的结果，更适合当作位置标记；真正可比的是同为 90—110㎡的那一组，不同面积段之间不要横向套用。

九、当日成交清单（逐笔，均为台账原始字段）

二手房 4 笔：

蔷薇国际三期 · 万达商圈 · 新区 · 高层 · 精装修 · 98.73㎡ · 52.10 万 · 5,277.02 元/㎡ · 按揭 · 162 天 · 独家 · 挂牌 56.80 万（让价 8.27%）；
海亮锦尚 · 123转盘 · 新区 · 高层 · 精装修 · 120.87㎡ · 61.00 万 · 5,046.74 元/㎡ · 全款 · 134 天 · 非独家 · 挂牌 69.80 万（让价 12.61%）；
蔷薇国际三期 · 万达商圈 · 新区 · 高层 · 清水房 · 87.47㎡ · 32.50 万 · 3,715.56 元/㎡ · 全款 · 当日 · 非独家 · 挂牌 42.00 万（让价 22.62%，挂牌日期与成交日同日，待核实）；
市政家属院 · 蚂蝗桥片区 · 老区 · 步行房 · 简装 · 68.46㎡ · 9.00 万 · 1,314.64 元/㎡ · 全款 · 2 天 · 非独家 · 挂牌 18.00 万（让价 50.00%）。

租单 4 笔：

森望滟澜湖 · 凤凰湖片区 · 新区 · 高层 · 装修 · 35.14㎡ · 月租 0.10 万 · 28.46 元/㎡·月；
昌龙阳光尚城 · 兴龙湖片区 · 新区 · 高层 · 装修 · 33.37㎡ · 月租 0.08 万 · 23.97 元/㎡·月；
渝西印象 · 兴龙湖片区 · 新区 · 高层 · 装修 · 90.00㎡ · 月租 0.12 万 · 13.33 元/㎡·月；
豪禧银山源 · 商贸城片区 · 老区 · 高层 · 装修 · 107.23㎡ · 月租 0.11 万 · 10.26 元/㎡·月。

结构与比率：二手 4 笔中，新区 3 笔、老区 1 笔；全款 3 笔、按揭 1 笔；独家代售 1 笔；单价极差 4.01 倍，在 10 月 12 个"二手 ≥2 笔"的交易日中排第 6（前三名为 10 月 10 日 7.35 倍、10 月 4 日 5.93 倍、10 月 8 日 5.67 倍）。新旧区历史参照：新区 8 月 1 日以来 226 笔售单均价 4,724.18 元/㎡（10 月 38 笔为 5,034.26），老区 97 笔均价 2,461.33 元/㎡（10 月 17 笔为 2,080.90）。

图 2｜10 月 12 日 · 永川二手房 4 单明细

十、数据口径

为避免误读，先说三件"这篇文章的数据不能这么说"的事：

不能用来算"永川房价"。当日仅 8 条记录，其中 2 笔二手来自同一小区，且当日算术均值 3,838.49 元/㎡低于 10 月 1—11 日 51 笔售单均价 4,143.59 元/㎡达 7.36%，但剔除市政家属院一笔后，其余 3 笔均价变为 4,679.77 元/㎡，反而高出 12.94%。一笔极端值就能把单日均价的方向翻转，这正是单日均价的局限所在。
不能用来判断同一套房的价格变化。第三节的"面积差 0.11㎡、总价同为 32.50 万"涉及不同期数、不同楼栋；第四节海亮锦尚的 +15.90% 涉及不同面积、不同笔数。台账不记录楼层、朝向、楼栋位置、产权状态与家具家电，两笔之间不存在严格可比性。
不能跨标签口径做板块比较。台账中"兴龙湖/兴龙湖片区""蚂蝗桥/蚂蝗桥片区""凤凰湖/凤凰湖片区"等写法并存，本文在引用历史数据时已注明合并口径与样本量，但不同口径的历史均值本身存在偏差。

其余口径说明：

本文数据来源为骏耀房产网成交台账 2026 年 10 月 12 日真实成交记录，仅基于当日记录（当日 8 条），不足以代表整体市场，不用于推断任何走势、不作涨跌预测。
"均价""占比""排名"均指本台账范围内的算术平均与排序，未做面积加权（加权值另有注明处除外），也未剔除任何记录；涉及历史对比时已注明对比组样本量。
台账记录字段为：楼盘名称、区域、板块、房源、物业类型、装修情况、户型、成交面积、成交价、单价、付款方式、挂牌价、挂牌日期、成交周期、是否独家代售；未包含楼层、朝向、楼栋位置、产权状态、是否含家具家电、付款节奏，跨房源单价对比存在天然局限。
当日存在 1 笔待核实记录：蔷薇国际三期 87.47㎡那笔的挂牌日期与成交日同为 2026.10.12，成交周期记为"当日"。本文按源数据原样保留，未做修正。
"成交周期"取台账原始字段；自本篇起将"X 年 X 个月""X 个月"等写法按 1 年 = 365 天、1 个月 = 30.44 天折算计入统计（此前仅统计"XX 天"格式），故历史样本量与中位值与本栏目早期文章存在差异，属方法升级而非数据变化。
累计口径：本月指 2026 年 10 月 1 日起；本台账自 2026 年 8 月 1 日起连续记录；已按已刊月刊口径剔除 9 月 15 日重复报送的"英井路2号"（71.49㎡ / 5.5 万）一条；年度累计因台账未覆盖 1—7 月，本文不作估算。

十一、合规声明

本文为市场成交数据的客观陈述与信息整理，不构成任何房产购买、出售、租赁、投资或融资的决策建议。
文中所涉价格为具体房源的实际成交个案，不代表同小区、同板块或全区的普遍价格水平，不可直接用于估值、定价或交易参考。
文中所有比值、倍数、排名均为本台账范围内的数学计算结果，不代表对未来价格、成交量或周期的预期。
房地产市场存在个体差异，交易决策请结合房屋实际状况、产权核验、政策规定及专业机构意见综合判断。
本文数据来源为骏耀房产网自有成交台账，未经授权请勿转载、摘抄或用于商业用途。

永川二手房面积到底按哪个算｜4 类口径、3 条法律底线、5 步核验

Tue, 13 Oct 2026 11:50:07 +0800

📌 数据使用说明

本文涉及的面积口径、计价规则与登记流程，来自《重庆市城镇房地产交易管理条例》公开报道、《中华人民共和国民法典》、重庆市人民政府门户网站及市规划和自然资源局公开办事指南、岳阳市住房和城乡建设局政府信箱公开答复，以及人民法院公开案例；市场现象为公开平台观察。具体测绘数据与登记口径，以永川区规划和自然资源局不动产登记窗口当期核定为准。

一、反常识开场：重庆率先强制按套内面积计价，可永川二手房多数还是按建筑面积谈

先看一条本地读者未必知道的本地事实。2002 年 6 月，重庆市人大常委会通过《重庆市城镇房地产交易管理条例》，当年 8 月 1 日起施行，其中明确：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施；不按这一计价依据销售的，由房地产行政主管部门责令改正，并处所涉及商品房交易金额 5%—10% 的罚款。据央视网、中新网公开报道，重庆由此成为全国率先施行这一计价方式的城市。

但同一件事还有另一面。重庆人大网一篇公开文章同时指出：对部分区县新楼盘和重庆所有二手房来说，以建筑面积进行交易已是家常便饭。同一篇文章还提到，重庆规定物业费、取暖费仍按建筑面积收取，房产税试点对个人新购高档住房也按建筑面积交易单价测算。

骏耀提示：把这三句放在一起，结论就清楚了——计价口径、证载口径、收费口径，是三套不同的口径。在永川看房时听到"这套 100 平"，先问一句是哪个"平"，比事后为一两平方米争半天省事。

二、4 类面积口径：差一个定语，差的可能是好几平方米

建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊的共有共用建筑面积。不动产权证"房屋建筑面积"栏写的通常就是它，也是二手房市场上被拿来谈单价的常用口径。
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台建筑面积。重庆条例要求的商品房计价依据正是这一项。
套内使用面积，也就是日常说的"能铺地毯的面积"，是四类口径里数值最小的一个，与建筑面积之间往往相差十几个百分点。
证载面积，即记载于不动产权证与不动产登记簿的面积。《民法典》第二百一十七条规定：不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

两个易混的换算指标也要区分：得房率＝套内建筑面积÷建筑面积，分摊系数＝分摊面积÷套内建筑面积。两者分母不同，所以得房率加上分摊系数并不等于 100%。用错分母，算出来的"缩水"或"虚增"都不成立。

三、3 条法律底线：新房那套"超 3% 可退房"，二手房多半用不上

底线一：《商品房销售管理办法》的 3% 规则，不适用于二手商品房

这是传播最广、也最容易用错的一条。岳阳市住房和城乡建设局在政府信箱公开答复中明确：《商品房销售管理办法》第三条限定其适用范围为商品房现售和预售，即房地产开发企业出售的房屋，该办法仅适用于未办理转移登记的商品房，不适用于二手商品房。换句话说，那套"面积误差比绝对值超 3% 可以退房、超出部分双倍返还"的处理原则，在永川的二手房交易里不能直接套用。

底线二：按套整体作价成交的，小幅误差一般不构成欺诈或重大误解

据人民日报客户端公开的厦门一起案件：房屋总价 160 万元，建筑面积误差比值超过 3%，按成交价换算误差金额超过 5 万元，法院认定卖方违反了披露真实信息的先合同义务；但买方并未依法行使撤销权，且拒绝按期支付剩余房款构成违约，卖方可解除合同。最终一审判令卖方返还定金 10 万元、驳回买方其他诉请，厦门中院终审维持。

骏耀提示：这个判决的反常识之处在于——法院认定卖方确有不当，买方却没拿到赔偿，因为主张权利的方式与时间点没有走对。发现面积问题后，是先行使撤销权还是继续履行，后果差别很大。

底线三：套内与公摊都得对得上，方向相反同样算违约

中国法院网公开的重庆市武隆县人民法院一起案件中，合同约定建筑面积 12.42 平方米、套内面积 8.22 平方米、分摊面积 4.2 平方米。交付后产权登记确认：建筑面积 11.61 平方米、套内建筑面积 8.61 平方米——套内多了、公摊少了。法院认为，合同既约定了套内面积又约定了公摊面积，两项均须符合约定，否则即构成违约，判决卖方退还部分房款并承担利息。

还有一条容易被忽略：重庆市第三中级人民法院（2015）渝 03 民终字第 00118 号案件中，买方在办理产权证前书面确认不再就面积误差提出异议、接受按合同约定价款履行，其后又起诉主张，法院不予支持。在交割文件上签下放弃权利的字样，事后再主张会非常被动。

四、5 步核验：签约前把面积这件事做实

看权证两栏，不要只看一个数字。不动产权证上"房屋建筑面积"与"套内建筑面积"两栏都要看，同时看附图的房号、楼层与户型轮廓。两栏齐全的权证，比只报一个面积的口头说明可靠。
到窗口核对不动产登记簿。《民法典》第二百一十六条规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据；第二百一十八条规定权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料。永川区不动产登记事务中心位于红河中路 660 号大数据产业园 D 区云谷大厦 2 楼，咨询电话 023-49804582，实施主体为永川区规划和自然资源局。
现场量一次套内使用面积。带激光测距仪，从墙体中线起量；阳台是否封闭会影响计算方式。把量得的结果与"套内建筑面积"对照，而不是与建筑面积对照。
算得房率，并与同小区同户型横向比。同栋同户型的得房率若明显偏离，通常意味着测绘口径、公摊范围或后期改造存在差异，值得追问原因并要求书面说明。
发现证载与实测不符，走更正登记。《民法典》第二百二十条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记；登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。据重庆市规划和自然资源局公开的不动产登记办事指南，依申请更正登记需提交"证实不动产登记簿记载事项错误的材料"，承诺时限自受理次日起 3 个工作日，不收费（渝价〔2016〕242 号）。涉及面积与附图更正的，外地登记机构公开指引要求提交房屋面积测绘成果报告和更正后的不动产附图，永川材料清单以区规划和自然资源局窗口当期要求为准。

五、2 条合同红线与 1 个时间红线

红线一：不要只在合同里写"建筑面积 XX 平方米"。同时写清套内建筑面积与分摊面积，并写明面积以不动产权证及不动产登记簿记载为准。只写一个总数，等于把后面所有争议的判断依据交给了别人。
红线二：不要用一句"按套计价、面积误差互不找补"概括。如果希望保留面积救济，就要把单价（元/平方米）与误差处理方式写进合同。重庆市奉节县人民法院（2016）渝 0236 民初 5560 号案件中，双方约定"房屋面积超过 83 平方米的，超过部分按每平方米 5000 元计算"，产权证登记 85 平方米，法院按约定处理——有约定从约定，没约定就只能回到法定口径，而二手房的法定口径远没有新房那套 3% 规则好用。

时间红线是：异议登记之日起 15 日内必须提起诉讼，逾期异议登记失效。《民法典》第二百二十条写得清楚，且异议登记不当造成权利人损害的，申请人还要承担赔偿责任。这条是给权利人不同意更正的情形兜底的，非常规流程，用时须谨慎。

六、永川买房人怎么用这份清单

兴龙湖、凤凰湖、神女湖、万达商圈一带次新房集中，同小区同户型样本多，横向比得房率的条件较好，发现异常相对容易；蚂蝗桥、胜利路、大南门、渝西广场一带的步行房与商住混合楼，房龄长、测绘年代早、后期改造多，证载面积与现场感受对不上的概率更高，也更值得把第 3 步与第 4 步做实。

面积这件事不吵则已，一吵就是按平方米乘单价的钱。把口径问清楚、把数字写进合同，比事后找谁补差省事得多。

七、免责声明

本文为公开信息整理与消费提示，不构成法律意见、投资建议或交易承诺；个案以有权机关最终认定为准。
骏耀房产网不对单一小区或单一房源的具体成交价、价格变动百分比作自有结论发布；文中不引用未经公开的成交数据。
文中面积口径、登记流程与收费依据均来自主管部门公开发布信息，政策与办理要求存在调整可能；永川区具体测绘结果、材料清单与登记时限以区规划和自然资源局不动产登记窗口当期口径为准。
文中各地法院案例均为公开报道或公开典型案例，具体案情以裁判文书为准；其他地区裁判口径不代表本地裁判尺度，外地登记机构的材料要求亦不代表永川区标准。
本文版权归骏耀房产网所有，未经授权请勿转载、摘编或用于商业用途。

八、相关阅读

永川金科棠城壹号院小区百科：24栋1598户、77笔成交5452元/㎡与11份官方预售档案

Tue, 13 Oct 2026 08:29:44 +0800

永川神龙路366号的金科棠城壹号院，推广名冠以「金科」，但永川区政府 11 份商品房预售通告的证载开发主体全部是「重庆中梁永昇房地产开发有限公司」。骏耀房产网核对 646 条官方通告与该小区 84 条平台成交台账发现：2020 至 2023 年官方证载 15 幢 1172 套 117,269.55㎡，仅覆盖房源库登记 24 栋 1598 户的 62.5% 与 73.3%；77 笔真实买卖成交加权 5452 元/㎡，高于合作银行评估均价 5175 元/㎡达 277 元（+5.4%），其中洋房 17 笔 6082 元/㎡明显拉开与高层 59 笔 5254 元/㎡的差距。初中阶段，2026 年教委原文以门牌单列「神龙路366号（棠城壹号院）」归入兴龙湖中学；小学阶段原文未单列本门牌，仅在子庄小学段落出现仅一字之差的「棠城壹号苑」。本文按官方备案、真实成交、学区原文、配套距离、评估与按揭、必查声明六个模块逐项归档。

一、官方档案与参数核验

1.1 房源库登记参数

金科棠城壹号院位于重庆市永川区神龙路366号，归属兴龙湖片区（平台 84 条成交记录全部标注该板块，口径统一）。房源库编号 682，登记建成年代 2020 年，楼栋总数 24 栋，规划户数 1598 户，建筑面积 234,000㎡，占地面积 75,000㎡，容积率 2.30，绿化率 35.08%，产权年限登记为 50 年。物业由重庆贝蒙物业服务有限公司提供服务，物业费 2.1-2.6 元/㎡·月；地下车位登记 1,726 个。市政配套三供齐全：供水侨立水务、供电重庆电力、供气重庆燃气。房源库当前显示二手在售 6 套、出租 1 套（数量口径，具体房源以实际挂牌为准）。邻近小区包括荷塘月色、金科金街门市、金科中央公园城、和顺人家。

1.2 体量比值的口径偏差

按登记值计算的体量比值为 234,000 ÷ 75,000 ≈ 3.12，高于登记容积率 2.30。这与本站此前解析的昌龙阳光尚城（202,232÷69,984≈2.89 对 2.50）属同型偏差，差异可能源于建筑面积含地下部分、占地面积口径不同或分期指标调整。计容面积与容积率以永川住建官方备案为准。

1.3 官方预售通告：646 条全量检索命中 11 条

本站对永川区人民政府「商品房预售通告」栏目 646 条公示做全量检索，标题命中「棠城壹号院」11 条（正文补扫无新增命中），成文日期跨度 2020-01-19 至 2023-09-26，并逐份核对许可证影像：

证载合计 15 幢 1172 套 117,269.55㎡，其中住宅 12 幢 1112 套 113,981.68㎡，商业 3 幢 60 套 3,287.87㎡。对照登记 24 栋 / 1598 户，幢覆盖 62.5%、套覆盖 73.3%、面积占登记建面约 50.1%。本站判断差额来自分期取证（部分楼栋尚未检索到对应通告），不做「未取证」推断，幢号与户数以住建备案与产权证附图为准。

三处需要留意的官方记录差异：

开发主体与推广名不一致：小区推广名冠「金科」，11 份通告的证载开发主体均为重庆中梁永昇房地产开发有限公司（其中 012 号通告正文作「重庆中梁永昇房地产有限公司」，少「开发」二字）。签约主体、品牌授权与物业服务提供方请逐项核对。
坐落表述三处不一：9 条为神龙路366号；035 号通告正文写作「神龙湖366号」，但同份许可证影像为神龙路366号（本站判定为正文笔误）；100 号 25 幢为枫叶路，对应临街商业吊层。
预售资金监管银行两段变化：2020 年早期（012、020、035 号）为中国建设银行重庆永川支行，账号 50050114620000000897；自 2020-097 号起为重庆三峡银行永川支行，账号 0162014210012246。

1.4 易混项目提示

名称含「棠城」或「金科贝蒙」的项目在永川并非同一盘：棠城公馆·棠城花卉古玩交易城、金科贝蒙·湖山壹号、金科贝蒙·湖山云麓均为独立项目；小学招生原文中另有「棠城壹号苑」（一字之差），与本项目名称高度近似但非同一表述。查档、签约与核价时请以门牌号与证载名称为准。

1.5 户型样本（官方户型图）

项目官方户型图载明开发主体为重庆中梁永昇房地产开发有限公司，并附「本资料为要约邀请，不作为要约或承诺」声明。站内图库存有 7 张官方户型图，建筑面积覆盖 86㎡至 144㎡：D1 户型约 86㎡（三室）、D3 户型约 94㎡（三室）、D2 户型约 102㎡（三室）、A 户型约 104㎡（三居）、B1 户型约 116㎡（三居）、C1 户型约 120㎡（三居）、D1 跃层户型约 144㎡（跃层）。以下选取与成交主力面积段对应的两张：

二、77 笔真实成交解析

2.1 样本构成与总量

平台台账共 84 条记录，实际记录区间 2023-02-24 至 2026-09-19。按口径拆分：买卖 77 笔（一手房 19 笔、二手房 58 笔）、租单 5 笔；另有 1 笔待复核记录（2023-04-30 一手房/高层 150.54㎡、成交价 22.88 万、折合 1519.86 元/㎡）与同期同业态样本偏离较大，已剔除，不纳入统计。

买卖 77 笔合计成交总额 4071.44 万元、总面积 7,467.61㎡，加权均价 5452 元/㎡，中位数 5261 元/㎡，简单均价 5410 元/㎡，单价区间 3732-9706 元/㎡。

2.2 分性质与分业态

口径	笔数	加权均价（元/㎡）	中位数（元/㎡）	单价区间（元/㎡）
一手房	19	5474	5342	4905-6625
二手房	58	5444	5212	3732-9706
高层	59	5254	5154	3732-6796
洋房	17	6082	5650	4831-9706
小高层	1	4221	4221	4221

一手与二手几乎持平（5474 对 5444，差 30 元），说明本盘在 2023-2024 年一手销售期与后续二手流转的价格中枢接近。真正的分化线在业态：洋房 17 笔加权 6082 元/㎡，高于高层 59 笔 5254 元/㎡达 828 元（+15.8%）。小高层仅 1 笔样本，仅作罗列，不做业态结论。

2.3 年度走势与近 12 个月

年度	笔数	加权均价（元/㎡）	低于评估线笔数
2023	16	5146	8
2024	22	5638	6
2025	23	5326	11
2026（1-9 月）	16	5678	7

四年走势为 5146 → 5638 → 5326 → 5678 元/㎡，呈「升—降—回升」的区间波动形态，而非单边下行。2026 年上半年 11 笔加权 5832 元/㎡为四个半年度中较高水平，下半年 5 笔回落至 5329 元/㎡。近 12 个月（起自 2025-09-19）22 笔加权 5602 元/㎡。需要提示：2026 年数据截至 9 月，且下半年样本仅 5 笔，年度对比存在样本量边界。

2.4 面积段分布

面积段	笔数	加权均价（元/㎡）
80-90㎡	25	4917
90-100㎡	18	5258
100-110㎡	23	5854
110-120㎡	11	5848

本盘呈明显的面积正梯度：80-90㎡段 4917 元/㎡，到 100-110㎡段升至 5854 元/㎡，价差 937 元。这与本站此前解析的森望滟澜湖（50㎡以下 4795 元/㎡为全盘最高、110-130㎡仅 3743 元/㎡的倒梯度）恰好互为镜像，主因是本盘中大户型段以洋房为主。

2.5 极值样本

最高单价 9706 元/㎡：2026-06-06 二手房／洋房 104.06㎡，成交价 101.00 万元（同为最高总价）；
最低单价 3732 元/㎡：2025-11-08 二手房／高层 84.40㎡，成交价 31.50 万元（同为最低总价）。

极差达 2.60 倍，整盘均价参考意义有限，议价请回到业态与面积段的逐笔口径。

2.6 逐笔成交台账

成交时间	性质	业态	面积(㎡)	总价(万元)	单价(元/㎡)	付款方式
2023-02-24	一手房	高层	106.00	52.80	4,981	—
2023-02-24	二手房	高层	102.08	53.00	5,192	—
2023-03-20	一手房	高层	84.40	44.20	5,237	—
2023-04-28	一手房	高层	103.72	53.00	5,110	—
2023-04-29	一手房	高层	84.00	43.80	5,214	—
2023-04-30	一手房	高层	150.54	22.88	1,520	台账待复核
2023-05-13	一手房	高层	93.60	50.00	5,342	—
2023-05-17	一手房	洋房	nan	nan	nan	—
2023-05-25	二手房	高层	85.63	42.86	5,005	—
2023-08-17	二手房	高层	102.08	50.00	4,898	—
2023-08-26	一手房	高层	84.40	43.50	5,154	—
2023-08-26	一手房	高层	103.70	53.31	5,141	—
2023-09-05	二手房	高层	102.07	53.70	5,261	—
2023-09-08	二手房	高层	93.88	48.00	5,113	—
2023-09-27	一手房	高层	93.60	52.31	5,589	—
2023-09-30	一手房	高层	103.72	53.99	5,205	—
2023-10-03	一手房	高层	84.40	44.58	5,282	—
2023-11-09	二手房	高层	93.88	43.80	4,666	—
2024-03-07	二手房	高层	94.97	49.18	5,178	—
2024-03-15	二手房	高层	84.63	38.00	4,490	—
2024-03-19	二手房	高层	93.88	46.80	4,985	—
2024-03-23	二手房	高层	93.88	63.80	6,796	—
2024-04-09	二手房	高层	93.88	61.80	6,583	—
2024-04-21	二手房	高层	84.40	38.50	4,562	—
2024-04-24	二手房	洋房	104.17	60.00	5,760	—
2024-05-09	二手房	高层	85.63	52.52	6,133	—
2024-05-31	二手房	高层	94.97	48.50	5,107	—
2024-06-13	二手房	洋房	104.17	59.80	5,741	—
2024-06-13	二手房	高层	84.63	52.00	6,144	—
2024-06-20	二手房	高层	93.88	59.50	6,338	—
2024-06-24	一手房	洋房	115.92	64.50	5,564	—
2024-08-03	一手房	高层	105.60	51.80	4,905	—
2024-08-08	一手房	洋房	116.00	64.20	5,534	—
2024-09-29	一手房	洋房	119.82	77.55	6,472	—
2024-10-21	一手房	洋房	115.92	64.80	5,590	—
2024-10-26	二手房	洋房	104.17	54.50	5,232	—
2024-10-27	一手房	高层	116.00	64.00	5,517	—
2024-11-03	一手房	洋房	115.92	76.80	6,625	—
2024-11-16	二手房	高层	93.88	43.10	4,591	—
2024-11-27	二手房	高层	84.63	49.20	5,814	—
2025-01-25	一手房	洋房	116.00	62.50	5,388	—
2025-01-25	二手房	高层	84.63	52.38	6,189	—
2025-02-07	二手房	高层	93.88	58.88	6,272	—
2025-02-17	一手房	洋房	115.92	65.50	5,650	—
2025-03-18	二手房	洋房	115.92	56.00	4,831	—
2025-03-23	二手房	洋房	103.95	57.60	5,541	—
2025-03-23	二手房	高层	94.97	44.50	4,686	—
2025-04-22	二手房	高层	84.40	37.00	4,384	—
2025-05-21	二手房	高层	84.63	37.80	4,467	—
2025-06-24	二手房	高层	84.40	35.70	4,230	—
2025-06-24	二手房	高层	84.40	34.00	4,028	—
2025-07-21	二手房	洋房	115.92	84.80	7,315	—
2025-07-23	二手房	高层	94.96	43.00	4,528	—
2025-08-06	二手房	高层	102.08	65.80	6,446	—
2025-08-07	二手房	高层	102.08	66.60	6,524	—
2025-08-12	二手房	高层	94.96	41.00	4,318	—
2025-08-12	二手房	高层	94.96	41.00	4,318	—
2025-10-28	二手房	高层	84.40	36.50	4,325	—
2025-11-02	二手房	高层	102.08	66.28	6,493	—
2025-11-06	二手房	高层	84.40	52.00	6,161	—
2025-11-08	二手房	高层	84.40	31.50	3,732	—
2025-11-13	二手房	洋房	104.17	57.00	5,472	—
2025-12-08	二手房	洋房	115.92	67.50	5,823	—
2026-03-10	二手房	高层	84.40	33.00	3,910	—
2026-03-13	二手房	高层	103.72	47.68	4,597	—
2026-03-17	二手房	高层	102.08	65.68	6,434	—
2026-03-23	二手房	高层	102.08	64.60	6,328	—
2026-04-04	二手房	高层	84.40	35.80	4,242	—
2026-04-13	二手房	高层	84.63	49.18	5,811	—
2026-04-22	二手房	高层	102.08	65.00	6,368	—
2026-04-27	二手房	高层	94.97	57.60	6,065	—
2026-06-02	二手房	高层	84.40	48.08	5,697	按揭
2026-06-06	二手房	洋房	104.06	101.00	9,706	按揭
2026-06-10	二手房	高层	94.97	40.00	4,212	全款
2026-07-01	二手房	高层	84.63	36.60	4,325	全款
2026-07-02	二手房	小高层	85.00	35.88	4,221	全款
2026-07-25	二手房	高层	102.08	61.00	5,976	按揭
2026-08-22	二手房	高层	84.40	35.00	4,147	全款
2026-09-19	二手房	洋房	104.17	76.80	7,373	按揭

2.7 租赁样本

租单 5 笔，月租均值 1720 元、中位数 1800 元、区间 1000-2100 元，单方月租均值 18.35 元/㎡·月。样本量小（不足 5 笔的分业态口径不做收益率测算），仅作罗列。

成交时间	业态	面积(㎡)	月租(元)	单方月租(元/㎡·月)
2023-03-10	高层	102.00	2,100	20.59
2024-04-22	高层	85.00	1,000	11.76
2025-04-12	洋房	105.00	2,000	19.05
2026-07-23	高层	88.00	1,700	19.32
2026-09-08	高层	85.62	1,800	21.02

三、学区原文归档（2026 年教委公示）

本站仅归档官方公示原文，招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，以下内容不构成入学承诺。

3.1 初中阶段：门牌单列

2026 年永川区初中招生原文中，「兴龙湖中学」段落内以门牌号单列本项目：

「……人民大道双号668号、单号757号及以后路段，红河中路688号，神龙路366号（棠城壹号院），祥龙路……」

即神龙路366号（棠城壹号院）在原文中属兴龙湖中学招生范围，且为门牌级单列，非路段级推断。

3.2 小学阶段：原文未单列本门牌（如实留白）

2026 年永川区小学招生原文中，未出现「神龙路366号」或「棠城壹号院」的表述。需要特别提示：原文「子庄小学」段落内出现近似名称「棠城壹号苑」（一字之差：苑／院）：

「兴龙大道789号（金科阳光小镇），学府大道399号（学府新居），和顺大道889号（香水湾），和畅大道988号（金科公园王府），棠城壹号苑。」

「棠城壹号苑」与「棠城壹号院」并非同一表述，本站不做等同认定。因此本盘小学阶段归属在 2026 年原文中如实留白，请以教委当年度公示与不动产登记地址为准。距离层面，兴龙湖小学直线距离 0.89 km（小区正北方向）、永川区实验小学 2.21 km（正北方向），仅作位置参考，不代表划片结论。

四、配套与直线距离

以下为公开地图坐标（WGS-84）换算的球面直线距离，非步行或车行距离，不作为位置承诺：

配套点	类别	直线距离	定位
重庆枫叶国际学校	学校（民办国际学校）	0.72 km	小区正西方向
兴龙湖小学	小学（距离参考，教委原文未单列本小区）	0.89 km	小区正北方向
永川中学新校区	中学（距离参考）	1.11 km	小区西南方向
重庆文理学院红河校区B区	高校	1.20 km	小区西南方向
金科·中央公园城	邻近大型社区	1.24 km	小区西北方向
重庆医科大学附属永川医院新区分院	医疗	1.45 km	小区正北方向
永川体育中心	体育	1.61 km	小区正西方向
永川观音山公园	生态公园	1.61 km	小区西南方向
兴龙湖公园	生态公园	1.63 km	小区西北方向
重庆文理学院红河校区A区	高校	1.66 km	小区正西方向
和顺幼儿园	幼儿园	1.68 km	小区正北方向
永川体育场	体育	1.77 km	小区正西方向
永川区青少年宫	公共设施	1.84 km	小区正北方向
兴龙湖中学	中学（教委原文对口初中）	2.00 km	小区正北方向
永川中央森林公园	生态公园	2.21 km	小区正西方向
永川区实验小学	小学（距离参考）	2.21 km	小区正北方向
棠城公园	生态公园	2.23 km	小区西北方向
時代天街	商业综合体	2.27 km	小区正西方向
重庆现代制造职业学院	高校	2.40 km	小区正南方向
永川区人民医院	医疗	2.62 km	小区正西方向
人民广场	公共空间	2.63 km	小区正西方向
永川区人民政府	政务	2.78 km	小区正西方向
重庆水利电力职业技术学院	高校	2.94 km	小区西北方向
永川区凤凰湖中学	中学（距离参考）	3.31 km	小区正南方向
凤凰湖公园	生态公园	4.12 km	小区正南方向

配套结构上有两点值得记录：一是教育医疗资源集中在小区正北至西北方向（枫叶国际学校 0.72 km 正西、兴龙湖小学 0.89 km 正北、重医附属永川医院新区分院 1.45 km 正北、兴龙湖中学 2.00 km 正北）；二是商业与政务资源集中在正西方向（時代天街 2.27 km、人民广场 2.63 km、区政府 2.78 km）。

五、评估价、首付与月供测算

5.1 评估价与倒挂关系

合作银行评估指导价区间为 4500-5800 元/㎡，评估均价 5175 元/㎡。77 笔买卖加权 5452 元/㎡，高于评估线 277 元（+5.4%）。分口径看：

口径	笔数	与评估线差值（元/㎡）	低于评估线笔数	低于占比
一手房	19	+299	5	26.3%
二手房	58	+269	27	46.6%
高层	59	+79	30	50.8%
洋房	17	+907	1	5.9%

高层有 50.8% 的成交落在评估线以下，洋房仅 5.9% 低于评估线——这意味着高层更容易出现「评估价高于成交价」的情形，而洋房几乎全部需要按评估认定值封顶放贷。

5.2 真实台账按揭测算

按现行口径测算：首套与二套贷款利率均为 3.15%，贷款成数 85%，最长贷款年限 40 年（480 期，等额本息），贷款额 = MIN（评估认定值, 成交价）× 85%。

案例	总价	首付（比例）	贷款	月供
2026-04-22 高层 102.08㎡ · 6368 元/㎡	65.00 万	20.10 万 · 30.9%	44.90 万	1646 元
2026-06-06 洋房 104.06㎡ · 9706 元/㎡	101.00 万	55.23 万 · 54.7%	45.77 万	1678 元
2026-09-19 洋房 104.17㎡ · 7373 元/㎡	76.80 万	30.98 万 · 40.3%	45.82 万	1681 元
2026-06-02 高层 84.40㎡ · 5697 元/㎡	48.08 万	10.95 万 · 22.8%	37.13 万	1361 元
2026-07-02 小高层 85.00㎡ · 4221 元/㎡	35.88 万	5.38 万 · 15.0%	30.50 万	1118 元
2026-08-22 高层 84.40㎡ · 4147 元/㎡	35.00 万	5.25 万 · 15.0%	29.75 万	1091 元

读表要点： 高于评估线的成交，贷款额按评估认定值封顶，差额转为首付，首付比例被动上浮——洋房两案上浮至 40.3% 与 54.7%，是本站已解析小区中上浮幅度较大的一组（对比碧桂园翡翠郡 3 案 22.7%-28.8%、昌龙阳光尚城 3 案 18.8%-21.2%）。低于评估线的三案按成交价足额 85% 放贷，首付均为 15.0%。

六、必查事项与免责声明

6.1 交易前必查事项（本站按证据缺口列出）

开发主体与推广名不一致：推广名冠「金科」，官方证载开发主体为重庆中梁永昇房地产开发有限公司——签约主体、品牌授权、前期物业服务合同主体请逐项核对，以合同与不动产登记为准；
产权 50 年登记口径核实：房源库登记产权年限 50 年，土地用途、年限与续期规则以产权证载为准，贷款成数与税费是否受土地年限影响，向合作银行与不动产登记中心核实；
官方证载覆盖 15/24 幢：证载 1172 套仅覆盖登记 1598 户的 73.3%，其余楼栋暂无通告记录——幢号、户数与取证批次以住建备案与产权证附图为准，本站不做「未取证」推断；
体量比值 3.12 的口径核实：建筑面积÷占地≈3.12 高于容积率 2.30，计容面积、地下部分权属以住建备案为准；
小学阶段学区原文未单列：2026 年教委小学原文未出现本门牌，仅有近似名「棠城壹号苑」——入学安排以当年度公示为准，本站不做等同认定；
车位登记不完整：仅登记地下 1,726 个，地面车位、停车费与租售方式无登记，停车条件签约前必查；
业态价差大，逐笔核价：洋房 6082 元/㎡与高层 5254 元/㎡相差 15.8%，单价极差 2.60 倍，整盘均价参考意义有限；
洋房首付上浮幅度较大：9706 元/㎡与 7373 元/㎡两案首付比例达 54.7% 与 40.3%，资金安排请回到逐笔评估认定值。

6.2 免责声明

本文所有成交数据来自骏耀房产网 2023 年 2 月至 2026 年 9 月平台成交台账（实际记录区间 2023-02-24 至 2026-09-19，共 84 条，其中买卖 77 笔、租单 5 笔、剔除待复核 1 笔），为历史记录归档，不代表实时售价与未来走势；
文中银行评估价、首付与月供均为按公开政策口径的测算示例（利率 3.15%、成数 85%、年限 40 年等额本息），具体以合作银行实际审批为准，不构成贷款承诺；
学区信息为 2026 年官方公示原文归档（初中兴龙湖中学门牌单列、小学原文未单列本门牌），招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，本文不构成入学承诺；
配套距离为公开地图坐标换算的球面直线距离，不代表步行或车行时间，不作为位置承诺；
本文为历史成交与官方公示的结构化归档，不构成任何购房建议、投资建议或价格预测；
数据样本存在覆盖局限（买卖 77 笔但 2026 年下半年仅 5 笔、租单仅 5 笔、小高层仅 1 笔、成交周期数值样本仅 3 笔、付款方式 69 条未标注、装修 68 条未标注、无挂牌-成交配对样本、官方通告证载覆盖 15/24 幢、小学学区原文未单列），解读时请注意样本量边界。

上期回顾：上一期恒森盛世华章（兴龙大道2022号，凤凰湖片区 16 栋 1326 户）呈现的是「官方档案高完成度——4 条通告证载到幢、50 年产权登记口径、98 笔成交 5092 元/㎡高于评估 4900 元/㎡约 3.9%」；本期金科棠城壹号院（神龙路366号，兴龙湖片区 24 栋 1598 户）则把官方档案完整度推到系列新高——11 条通告、15 幢证载、幢套面积三字段齐全，同时出现系列新情况：推广名与证载开发主体分离、初中门牌单列而小学未单列、洋房首付上浮至 54.7%。两期连读，可见官方档案完整度与「价格相对评估线位置」是决定首付压力的两个独立变量。加上更早的森望滟澜湖（兴龙大道2000号）、乐信凤凰郡（兴龙大道2066号）、昌龙阳光尚城（人民大道755号），兴龙湖及周边片区的逐笔台账本站已连成片区对照。

下期预告：恒森盛世华章篇文末预告的凤凰大道88号（圣托里尼）仍在解析排期中——该盘在 2026 年小学原文中与「2022号（恒森盛世华章）」同列于凤凰湖小学段落，两盘同属凤凰湖片区、同被门牌单列，但一个是凤凰大道沿线社区、一个是兴龙大道沿线的 16 栋大盘，价格结构、租赁活跃度与官方档案完整度是否同构？本站将带着同样的逐笔台账与官方档案核对标准上线。需要说明的是，本期金科棠城壹号院因读者点名需求提前插入排期，圣托里尼顺延。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创内容。未经授权，请勿转载。

10月11日永川二手房速递：5单落5板块，4个新面孔

Mon, 12 Oct 2026 12:19:56 +0800

10 月 11 日，永川成交 6 单。数字本身不显眼，但把清单摊开，这一天和前一天几乎是一组镜像。

前一天（10 月 10 日）当天 6 单里有 5 单压在同一个板块——城南片区占 83.3%，是本台账 8 月 1 日建账以来单日板块集中度最高的一天。而 10 月 11 日，5 笔二手分别落在 5 个不同的板块，每板块各一笔。

还有一层反差更值得记一笔：当天 6 单里，有 4 个小区的名字在本台账中是第一次出现，首现率 66.7%。

如果把这三件事放在一起读——板块完全摊开、面孔大量更新、单价却从 1,053.70 元/㎡一直排到 5,258.56 元/㎡——你会发现，单日数据真正有信息量的地方从来不是"均价"这个数字本身，而是它后面的结构。均价会把差异抹平，结构不会。

照例先说清楚边界：本文只描述 2026 年 10 月 11 日当天录入的成交记录，不推断任何走势，不做涨跌预测，不构成决策建议。

图 1｜10月11日永川二手房速递：5单落5板块，4个新面孔（数据来源：骏耀房产网真实成交记录）

一、当日总览：6 单、5 个板块、1 笔租单

先把盘子摆清楚。

全天录入成交 6 单：二手房 5 笔、租单 1 笔，一手房与新房均为 0 笔；
按区域：新区 5 单、老区 1 单（老区唯一一单为大南门片区的"一号站"）；
按板块：万达商圈 2 单（含 1 笔租单）、兴龙湖片区 1 单、神女湖片区 1 单、大南门片区 1 单、123转盘 1 单，共涉及 5 个板块；
按物业类型（二手 5 笔）：高层 3 笔、洋房 1 笔、步行房 1 笔；装修口径为"装修" 4 笔、"清水房" 1 笔（另有 1 笔装修字段记为"二手房"）；
按户型：当日 6 单全部为三室（三室二厅一卫 4 单、三室二厅二卫 2 单）；
二手合计成交面积 443.99㎡、合计成交总价 160.84 万，套均面积 88.80㎡、套均总价 32.168 万；
二手单价区间 1,053.70 ～ 5,258.56 元/㎡，算术均值 3,772.12 元/㎡；按"总价÷面积"计算的加权值 3,622.60 元/㎡。

累计口径上，当日为本月第 58—63 单（10 月 1 日起累计 63 单）；按本台账自 2026 年 8 月 1 日起的连续记录，为第 438—443 单，截至当日累计 443 单（二手 314 笔、一手房 6 笔、租单 120 笔、新房 3 笔；已剔除 9 月 15 日重复报送的"英井路2号" 71.49㎡一条）。年度累计因台账未覆盖 1—7 月，本文不作估算。

二、最大看点一：5 笔二手，5 个板块，每板块各一笔

这是当天数据最直观的一个特征，我们对台账做了全量核对。

把 8 月 1 日以来所有"当日二手成交 ≥5 笔"的交易日按板块覆盖数拉出来排序：

2026 年 8 月 26 日：二手 10 笔，覆盖 8 个板块（最高）；
2026 年 10 月 5 日：二手 8 笔，覆盖 7 个板块；
9 月 30 日、9 月 29 日、9 月 5 日：分别为二手 8 笔、7 笔、8 笔，均覆盖 6 个板块；
10 月 11 日：二手 5 笔，覆盖 5 个板块——与 10 月 4 日、8 月 18 日并列，属于"笔数与板块数完全相等"的组合。

换句话说，"二手成交 5 笔、每笔分属不同板块"这种完全摊开的结构，8 月 1 日以来只出现过 3 次，10 月 11 日是第三次。

把它和前一天放在一起看更有意思：10 月 10 日二手 5 笔只覆盖 2 个板块（城南片区 4 笔 + 兴龙湖片区 1 笔），10 月 11 日二手同为 5 笔却覆盖 5 个板块。同样的样本量，结构的离散度可以差出一大截。

需要提醒：每个板块当天都只有 1 笔记录，1 笔数据不构成板块价格水平的任何代表。本文在下文引用板块历史均值时，均已注明历史样本量与对比口径。

三、最大看点二：6 单里 4 个小区是台账首现

当天 6 笔记录涉及的 6 个小区中，金科湖山云麓、汇悦悦峰、万达华城、文海泊金湾 4 个均为本台账 8 月 1 日以来的首次出现，占比 66.7%。

另外两个"老面孔"：

金科棠城壹号院：台账最早记录为 2026 年 8 月 22 日，累计 3 笔售单；
一号站：台账中另有 2026 年 9 月 17 日一笔"新房"记录（面积 73.7㎡、成交价 6.6 万、单价 895.52 元/㎡，板块字段标注为"123号站"），当天的 108㎡二手房为该小区首笔二手记录。

首现率 66.7% 高不高？把历史排一遍就清楚了：8 月 1 日（台账首日）6 单全部首现、8 月 10 日 6 单全部首现；8 月 26 日首现 9 个（占当日 69.2%）、8 月 3 日首现 7 个（占 70.0%）。10 月 11 日的 4 个首现并不属于极端值，它反映的是台账本身仍在持续扩容——这一点很重要：台账覆盖的小区名单在变，任何"跨月度同名单对比"的前提都必须是名单口径一致，本文不做这样的推断。

四、最大看点三：同为 84.40㎡，相隔 50 天，两笔差 10.00%

这是当天最值得细看的一笔，也是最容易读错的一笔。

金科棠城壹号院，兴龙湖片区 · 新区 · 高层，84.40㎡，成交价 31.50 万，单价 3,732.23 元/㎡，全款，成交周期字段记为"1 年 11 个月"，挂牌价 45.00 万（让价 30.00%），当日 5 笔二手中唯一一笔非独家代售。

同一个小区里，台账中还有一笔面积几乎完全相同的记录：

2026 年 8 月 22 日：84.40㎡、清水房、35.00 万、4,146.92 元/㎡、全款、周期 285 天；
2026 年 10 月 11 日：84.40㎡、装修字段记为"二手房"、31.50 万、3,732.23 元/㎡、全款、周期约 700 天。

两笔相差 -10.00%（成交价 35.00 万 → 31.50 万，单价 4,146.92 → 3,732.23 元/㎡，降幅同为 10.00%），时间间隔 50 天。

但这里必须停一下：这两笔是不是同一套房源？台账记录不了。是不是同一楼层、同一朝向、同一栋？台账也记录不了。且两笔的"装修情况"字段口径本身就不一致（一个是清水房，一个记为"二手房"）。所以这 10% 只能说明"同一小区内、同为 84.40㎡的两笔成交，落地的单价不同"，不能解读为该小区的价格在下降，更不能据此推断走势。

放回它自己的队列里看：

金科棠城壹号院在本台账共 3 笔售单，当天这笔排第 3 高（即小区最低）；另两笔为 8 月 22 日 4,146.92 元/㎡、9 月 19 日洋房精装修 104.17㎡的 7,372.56 元/㎡；
在以"兴龙湖片区"标注的 10 月 6 笔售单中，这笔排第 6 高（即最低），该组区间 3,732.23 — 7,287.61 元/㎡，均值 5,613.86 元/㎡；
周期按 1 年 = 365 天、1 个月 = 30.44 天折算约 700 天，在本台账 308 笔有周期记录的售单中排第 27 长（详见第八节）；
让价 30.00%（45.00 万 → 31.50 万），是当日最大，在 10 月 37 笔有挂牌价记录的售单中排第 5。

五、最大看点四：一号站 108㎡步行房，同面积段 28 笔最低

一号站，大南门片区 · 老区 · 步行房 · 装修，108.00㎡，成交价 11.38 万，单价 1,053.70 元/㎡，全款，周期 182 天，独家代售，挂牌价 15.80 万（让价 27.97%，当日第 2 大、10 月第 6）。

1,053.70 元/㎡这个数字放在台账全量里是什么位置？

在本台账 8 月 1 日以来 65 笔步行房售单中排第 59 高（步行房均值 2,022.32 元/㎡，最低值为 9 月 27 日水池坡 434.59 元/㎡，最高 4,011.64 元/㎡）；
在 面积 ≥100㎡的 28 笔步行房中，它是最低的一笔，次低为 8 月 26 日二号站 125.58㎡的 1,098.90 元/㎡；
在大南门片区近年记录的 8 笔售单（含"大南门"与"大南门片区"两种标签口径）中排第 7 高（倒数第 2），仅高于 10 月 8 日骑龙街 63.60㎡的 767.30 元/㎡。

顺便把视野放到板块：大南门片区（含"大南门"与"大南门片区"两种标签口径）8 月 1 日以来的 8 笔售单里，有 7 笔是步行房，唯一例外是 8 月 25 日骑龙圆 108.71㎡的高层（2,318.09 元/㎡）；而 10 月记录的 4 笔（小南门、肖家冲人民医院、骑龙街、一号站）全部为步行房。一个板块的成交结构长期以老式步梯房为主，它的价格中枢自然会被产品形态拉低——这是结构差异，不是"这个片区不行了"。

两点如实披露：

该小区的板块字段在台账中存在口径变化——9 月 17 日那笔新房记录标注为"123号站"，当天的二手房标注为"大南门片区"。本文按源数据原样保留，未做归一化修正；
台账未记录房屋的产权状态、楼栋状况、是否含附属配套，该笔低值的价格形成原因无法从数据本身核实。本文将其作为真实成交记录如实陈述，不剔除、不修正，同时也不单独用来代表大南门片区的价格水平。

六、最大看点五：汇悦悦峰 4,991.50 与万达华城 5,258.56，包揽当日单价前二

这两笔也是 4 个"新面孔"中的两个，放在一起看，能看出天花板一天之内的样子。

汇悦悦峰——123转盘 · 新区 · 高层 · 装修，76.49㎡，38.18 万，单价 4,991.50 元/㎡，按揭，周期字段记为"11 个月"，独家，挂牌 45.80 万（让价 16.64%）。

在 123转盘 20 笔售单中排第 2 高（该组最高 5,046.49 元/㎡，区间 1,220.56 — 5,046.49 元/㎡，均值 3,187.53 元/㎡）；
在 10 月 30 笔高层售单中排第 7 高（均值 4,402.32 元/㎡）；
在高层 8 月 1 日以来 191 笔售单中排第 48 高（均值 4,188.79 元/㎡）。

万达华城——万达商圈 · 新区 · 高层 · 装修，89.34㎡，46.98 万，单价 5,258.56 元/㎡，按揭，周期 140 天，独家，挂牌 49.80 万（让价 5.66%）。

是当天的单价最高一笔；
在万达商圈 50 笔售单中排第 12 高（该组区间 3,316.25 — 11,797.05 元/㎡，均值 4,979.39 元/㎡）；
在 10 月 30 笔高层售单中排第 6 高，在 191 笔高层历史售单中排第 37 高；
让价 5.66% 是当日最小，在 10 月 37 笔有挂牌价售单中排第 32 位（即第 6 小）。

一个可对照的细节：让价最大的金科棠城壹号院（30.00%）挂了约 700 天才成交，让价最小的万达华城（5.66%）用了 140 天，中间量的湖山云麓（6.29%）是 66 天。"让得多就一定快"这个直觉，在当天的样本里同样成立不了——台账不记录调价次数、撤牌再挂与带看量，本文只并列陈述，不做因果推断。

七、最大看点六：清水洋房 3,824.63，与板块均值差 37.59%

金科湖山云麓，神女湖片区 · 新区 · 洋房 · 清水房，85.76㎡，32.80 万，单价 3,824.63 元/㎡，按揭，周期 66 天，独家，挂牌 35.00 万（让价 6.29%），为该小区在台账的首笔记录。

虽然只有 1 笔，把它放进同类可比组里仍然能找到坐标：

在本台账 22 笔清水洋房售单中排第 17 高（该组均值 5,123.72 元/㎡，区间 1,545.63 — 8,584.78 元/㎡）；
在 48 笔洋房售单中排第 42 高（均值 6,311.48 元/㎡）；
在神女湖（含"神女湖"与"神女湖片区"两种标签口径）13 笔售单中排第 12 高（即倒数第 2，该组均值 6,127.18 元/㎡，本笔低于均值 37.59%），仅高于 9 月 23 日御景国际 78.20㎡的 2,685.42 元/㎡。

为什么清水洋房天然偏低？清水房不含装修，落到单价上通常低于同小区同面积段的带装修房源，这是产品口径差异。神女湖一组里还有洋房 8,270.16 元/㎡、四代建筑 9,026.22 元/㎡这样的记录——把不同形态、不同装修口径的房源放在同一条均价线上比较，读数一定失真。

另外提醒：神女湖板块标签在台账中同时存在"神女湖"与"神女湖片区"两种写法，本文引用历史数据时已做合并说明，价格结论不跨越标签口径使用。

八、让价与周期：让价均值几乎持平 10 月，周期偏慢一个量级

当天 5 笔二手全部有挂牌价记录（10 月起台账新增字段），让价从 5.66% 到 30.00%：

金科棠城壹号院 30.00%（45.00 万 → 31.50 万）；
一号站 27.97%（15.80 万 → 11.38 万）；
汇悦悦峰 16.64%（45.80 万 → 38.18 万）；
金科湖山云麓 6.29%（35.00 万 → 32.80 万）；
万达华城 5.66%（49.80 万 → 46.98 万）。

算术均值 17.31%，与 10 月 37 笔有挂牌价售单的均值 17.25% 几乎完全持平（相差 0.06 个百分点）。

周期方面说明一个方法调整：此前本栏目只统计"XX 天"格式的记录，样本约 232 笔；自本篇起，台账中"X 年 X 个月""X 个月"等写法按 1 年 = 365 天、1 个月 = 30.44 天统一折算计入，样本扩至 308 笔（占台账 320 笔售单的 96.2%）。据此重算：

全库中位 81 天、均值 214.9 天，≥365 天 47 笔，占 15.3%；
当日 5 笔周期：约 700 天、约 335 天、182 天、140 天、66 天，中位 182 天、均值 284.5 天；
当日中位是全库中位的 2.25 倍，5 笔中有 4 笔高于全库中位，3 笔超过 180 天；
逐笔排名：金科棠城壹号院 第 27 长、汇悦悦峰 第 53 长、一号站 第 90 长、万达华城 第 114 长、金科湖山云麓 第 173 长。

一句话归纳：当天的成交不算快，5 笔里有 4 笔比台账的中位水平更慢。需要说明的是，"成交周期"取台账原始字段，指从挂牌到签约的间隔，台账不记录中途是否调价、是否更换委托门店、是否存在撤牌再挂，长周期的具体成因无法由数据还原。

九、当日成交清单（逐笔，均为台账原始字段）

二手房 5 笔：

万达华城 · 万达商圈 · 高层 · 装修 · 89.34㎡ · 46.98 万 · 5,258.56 元/㎡ · 按揭 · 140 天 · 独家 · 挂牌 49.80 万（让价 5.66%）；
汇悦悦峰 · 123转盘 · 高层 · 装修 · 76.49㎡ · 38.18 万 · 4,991.50 元/㎡ · 按揭 · 11 个月 · 独家 · 挂牌 45.80 万（让价 16.64%）；
金科湖山云麓 · 神女湖片区 · 洋房 · 清水房 · 85.76㎡ · 32.80 万 · 3,824.63 元/㎡ · 按揭 · 66 天 · 独家 · 挂牌 35.00 万（让价 6.29%）；
金科棠城壹号院 · 兴龙湖片区 · 高层 · 装修记"二手房" · 84.40㎡ · 31.50 万 · 3,732.23 元/㎡ · 全款 · 1 年 11 个月 · 非独家 · 挂牌 45.00 万（让价 30.00%）；
一号站 · 大南门片区 · 步行房 · 装修 · 108.00㎡ · 11.38 万 · 1,053.70 元/㎡ · 全款 · 182 天 · 独家 · 挂牌 15.80 万（让价 27.97%）。

租单 1 笔：

文海泊金湾 · 万达商圈 · 新区 · 高层 · 装修 · 99.00㎡ · 月租 0.13 万（1,300 元） · 13.13 元/㎡·月（详见第十节）。

结构与比率：二手 5 笔中，新区 4 笔（均值 4,451.73 元/㎡）、老区 1 笔；全款 2 笔、按揭 3 笔（按揭率 60%）；独家代售 4 笔（独家率 80%）；单价极差 4.99 倍，在 10 月 11 个"二手 ≥2 笔"的交易日中排第 4（前三名为 10 月 10 日 7.35 倍、10 月 4 日 5.93 倍、10 月 8 日 5.67 倍）。

十、唯一租单：文海泊金湾 99㎡，月租 1,300 元

当日租赁只有 1 笔：文海泊金湾（万达商圈 · 新区 · 高层 · 装修），99.00㎡，月租 1,300 元，折合 13.13 元/㎡·月，为该小区在台账的首笔记录。

在本台账 120 笔租单中排第 86 高，低于全库租单中位数 15.88 元/㎡·月约 17.32%，低于均值 18.45 元/㎡·月约 28.83%；
在 面积 90—110㎡的 27 笔租单中排第 14 高——恰好处于该面积段的中位水平（该组中位数同为 13.13 元/㎡·月，均值 12.86 元/㎡·月）；
在万达商圈 19 笔租单中排第 17 高（该组区间 12.21 — 73.60 元/㎡·月，均值 21.66 元/㎡·月）；
在 10 月 12 笔租单中处于偏下位置（10 月租单均值 19.20、中位 17.23 元/㎡·月）。

为什么全库排名第 86 高，放到同面积段却变成中位？因为租赁的每平方米单价与面积强负相关：小户型摊薄后单价天然更高。所以"第 86 高"是混合面积段的结果，更适合当作位置标记；真正可比的是同为 90—110㎡的那一组。不同面积段之间不要横向套用。

图 2｜10 月 11 日 · 永川二手房 5 单明细

十一、数据口径

为避免误读，先说三件"这篇文章的数据不能这么说"的事：

不能用来算"永川房价"。当日 5 笔二手分布在 5 个板块、每板块各 1 笔，4 个小区是首现，样本对全区的代表性很弱。当日算术均值 3,772.12 元/㎡低于 10 月 1—10 日 46 笔售单的均值 4,183.97 元/㎡达 9.84%；但剔除一号站那笔后，其余 4 笔均值变为 4,451.73 元/㎡，反而高出 6.40%。一笔极端值就能把单日均价的方向翻转，这正是单日均价的局限所在。
不能用来判断同一套房的价格变化。第四节的"同为 84.40㎡、相差 10.00%"涉及不同房源、不同装修口径，台账不记录楼层、朝向、楼栋位置、产权状态与家具家电，两笔之间不存在严格可比性。
不能跨标签口径做板块比较。台账中"神女湖/神女湖片区""大南门/大南门片区""兴龙湖/兴龙湖片区"等写法并存，本文在引用历史数据时已注明合并口径与样本量，但不同口径的历史均值本身存在偏差。

其余口径说明：

本文数据来源为骏耀房产网成交台账 2026 年 10 月 11 日真实成交记录，仅基于当日记录（当日 6 条），不足以代表整体市场，不用于推断任何走势、不作涨跌预测。
"均价""占比""排名"均指本台账范围内的算术平均与排序，未做面积加权（加权值另有注明处除外），也未剔除任何记录；涉及历史对比时已注明对比组样本量。
台账记录字段为：楼盘名称、区域、板块、房源、物业类型、装修情况、户型、成交面积、成交价、单价、付款方式、挂牌价、挂牌日期、成交周期、是否独家代售；未包含楼层、朝向、楼栋位置、产权状态、是否含家具家电、付款节奏，跨房源单价对比存在天然局限。
"成交周期"取台账原始字段；自本篇起将"X 年 X 个月""X 个月"等写法按 1 年 = 365 天、1 个月 = 30.44 天折算计入统计（此前仅统计"XX 天"格式），故历史样本量与中位值与本栏目早期文章存在差异，属方法升级而非数据变化。
累计口径：本月指 2026 年 10 月 1 日起；本台账自 2026 年 8 月 1 日起连续记录；已按已刊月刊口径剔除 9 月 15 日重复报送的"英井路2号"（71.49㎡ / 5.5 万）一条；年度累计因台账未覆盖 1—7 月，本文不作估算。

十二、合规声明

本文为市场成交数据的客观陈述与信息整理，不构成任何房产购买、出售、租赁、投资或融资的决策建议。
文中所涉价格为具体房源的实际成交个案，不代表同小区、同板块或全区的普遍价格水平，不可直接用于估值、定价或交易参考。
文中所有比值、倍数、排名均为本台账范围内的数学计算结果，不代表对未来价格、成交量或周期的预期。
房地产市场存在个体差异，交易决策请结合房屋实际状况、产权核验、政策规定及专业机构意见综合判断。
本文数据来源为骏耀房产网自有成交台账，未经授权请勿转载、摘抄或用于商业用途。

骏耀房产网

永川二手房10月14日成交：9单2笔破6700元/㎡

一、当日总览与累计坐标：9 单、7 售 2 租、兴龙湖独占 4 单

二、当日最贵的一笔：金科天悦府 117.37㎡、84.60 万、7,207.97 元/㎡

三、同一天第二笔 6,700+：碧桂园翡翠郡与 9 月同面积户型只差 40 元/㎡

四、10 月首次：单日两笔同时站上 6,700 元/㎡

五、议价的两端：新鸥鹏巴川府让 33.09%，荷塘月色只让 2.44%

六、老区唯一一笔：茶叶大厦（熙园）146.53㎡、36 万、2,456.83 元/㎡

七、两笔租单：凰城华府首次出租，昌龙阳光尚城 20.20 元/㎡·月

八、付款、周期与独家：全款 4 笔、独家 5 笔、周期中位 137 天

九、怎么读这一天的数字（防误读）

十、数据口径与合规声明

永川二手房土地年限怎么查｜4 类年限口径 3 条法律底线 5 步查清

一、反常识开场：权证上"使用期限"是空的，不一定是漏印

二、4 类年限口径：同一个"70 年"，含义并不相同

三、3 条法律底线：年限到期之后，住宅与非住宅是两套规则

四、5 步查清：从权证到银行贷款，一条线走完

五、2 条合同红线 + 1 个时间红线

六、免责声明

七、相关阅读

永川宇界维诗卡小区百科：11栋1900户、52笔住宅成交5089元/㎡与888号学区口径

一、官方档案与参数核验

1.1 房源库登记参数

1.2 体量比值 3.60 与登记容积率 3.20 的偏差

1.3 官方预售通告：646 条全量检索零命中（如实归档）

1.4 图库楼层平面图佐证：高层 3-9 层标准层与洋房跃层

二、52 笔住宅真实成交解析

2.1 样本构成与口径拆分

2.2 业态结构：洋房仅 5 笔，溢价约 5.1%

2.3 年度走势：四年约 -27.6%，2026 年 13 笔全部低于评估线

2.4 面积段分布：50-70㎡ 为主力，90-110㎡ 零成交

2.5 极值样本与同日同面积段离散度

2.6 逐笔成交台账

2.7 付款方式与流速样本（如实留白）

三、71 笔租赁成交解析

四、学区原文归档（2026 年教委公示）

4.1 小学阶段：门牌列入「多校划片」段（本系列首个案例）

4.2 初中阶段：昌州大道东段双号 2-888 号归入文理附中

五、配套与直线距离

六、评估价、首付与月供测算

6.1 评估价与年度下沉

6.2 真实台账按揭测算

6.3 在售房源按成交口径测算

七、必查事项与免责声明

7.1 交易前必查事项（本站按证据缺口列出）

7.2 免责声明

永川二手房10月13日成交：8单零按揭，单价差近10倍

一、当日总览与累计坐标：8 单全二手、6 个板块、台账第 452—459 单

二、最反常的一点：8 笔全款，零按揭

三、8 笔里 5 笔是各自小区的台账最低单价

四、最高单价：置铖御府二期 4,809.18 元/㎡，同小区 3 笔全清水可比

五、最低单价：萱花路 481.58 元/㎡，全库第 2 低，已标注待核实

六、老区 4 笔 / 新区 4 笔，均价差 2.35 倍

七、议价幅度：让价均值 27.10%，比 10 月前 12 日高 9.25 个百分点

八、成交周期：3 笔"当日"与 2 笔超三年并存

九、板块与户型：6 个板块分散，三室占 5 单

十、单价跨度 9.99 倍：全台账第 3 大

十一、数据口径、样本局限与合规声明

永川二手房不动产权证丢了怎么办｜4 种情形、3 条法律底线、5 步核验

一、反常识开场：证丢了房子还是你的，但补出来的证上会多两个字

二、4 种情形：走错窗口，等于白跑一趟

三、3 条法律底线：三条都与直觉相反

底线一：老证不用换，也不存在"限期换证"

底线二：房子被查封、抵押着，照样能补出证

底线三：对补发、换发行为提起行政诉讼，人民法院不予受理

四、5 步核验：拿到权证后按顺序做完

五、2 条资金红线 + 1 个时间红线

资金红线一：见到"补发"字样，先核后付

资金红线二：加急办证、加价换证的钱，一律先核实

时间红线：把"证件状态"写进合同，并约定逾期责任

六、永川本地办理入口

七、免责声明

八、相关阅读

永川奥兰半岛小区百科：16栋3199户、68笔成交4562元/㎡与学府大道388号档案

一、官方档案与参数核验

1.1 房源库登记参数

1.2 体量比值与容积率的方向相反偏差

1.3 官方预售通告：646 条全量检索零命中（如实归档）

1.4 官方户型图佐证：14、15、16 号楼与六种户型

二、68 笔真实成交解析

2.4 面积段分布：50-70㎡为主力，90-110㎡零成交